Naast Lelystraat 31 ligt een terrein waar voorheen de kwekerij van de familie Gotink was gevestigd. Nu de kwekerij is opgeheven wordt de locatie herontwikkeld door WBC Projecten b.v. Het is de bedoeling dat op het achterliggende terreindeel 15 (senioren)woningen worden gebouwd en aan de Lelystraat één woning (naast Lelystraat 31).
Dit bouwvoornemen is op 11 maart 2008 aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Het college heeft ingestemd met voorliggend plan voor de bouw van 16 woningen en een (doorgaande) weg. Daarnaast zou, door toepassing van artikel 19 tweede lid van de wet op de Ruimtelijke Ordening (oud), dit plan planologisch geregeld worden. Daar de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening inmiddels is ingetreden en geen schriftelijk verzoek voor dit bouwvoornemen vóór 1 juli 2008 is ingediend, kan deze procedure niet meer worden toegepast. Om die reden wordt dit bestemmingsplan gemaakt.
Het projectgebied valt binnen het bestemmingsplan Kom West. Dit plan is vastgesteld door de gemeenteraad van Winterswijk op 24 april 2008 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland op 29 augustus 2008. Met dit bestemmingsplan wordt het bestemmingsplan Kom West partieel herzien.
Projectgebied gelegen aan de achterzijde van Leliestraat 33
Het projectgebied ligt in de bebouwde kom van Winterswijk, ten noordwesten van het centrum. De locatie Excelsior bevindt zich aan de achterzijde van het perceel aan de Leliestraat 33 en werd gebruikt als kwekerij. De kwekerij is inmiddels opgeheven. Het terrein ligt braak op dit moment. De locatie is zowel vanaf de Leliestraat als de Tuunterstraat te bereiken.
Kenmerkend voor de omgeving van het projectgebied zijn de niet-planmatige woninguitbreidingen. Dit zijn historisch gegroeide gebieden, met een grote diversiteit aan bouwstijlen. Soms is er sprake van een ensemble woningen dat tegelijkertijd is ontstaan. Het betreft onder andere verschillende fragmenten arbeiderswoningen en tuinwijkachtige uitbreidingen. De aanwezige panden van de kleinschalige woonbebouwing met (voormalige) bedrijfspanden zijn voornamelijk van vóór de Tweede Wereldoorlog. De woningen hebben een traditionele opbouw met een bouwhoogte van één tot twee lagen met kap. Karakteristiek is de eenheid in het straatbeeld (rooilijn, bouwmassa, gevelindeling, materiaalgebruik) waarbinnen een divers bebouwingskarakter aanwezig is. Bijzonder zijn de oorspronkelijke straatwanden met een weinig verspringende rooilijn en een min of meer half open of gesloten straatwand met een rafelig karakter. Aan de westzijde wordt het projectgebied begrensd door de begraafplaats van de Rooms Katholieke Parochie. Er zijn plannen in voorbereiding om de begraafplaats uit te breiden, direct grenzend aan de westkant van het projectgebied.
Binnenterrein kwekerij richting achterzijde van de woonpercelen aan de 3e Gasthuisstraat.
Het project Exelsior betreft de bouw van in totaal zestien woningen:
- Aan de Leliestraat, naast nummer 31, zal een vrijstaande woning worden gebouwd in twee bouwlagen met kap. Daar het merendeel van de naburige woningen aan de Leliestraat ook uit twee bouwlagen met kap bestaat wordt deze woning als passend beschouwd. Uitgegaan wordt van een goothoogte van 6,5 m en een nokhoogte van 10 m.
-De overige vijftien woningen zullen als een wervelkolom, in de richting noordzuid, op het terrein van de voormalige kwekerij worden gebouwd. Het betreffen half-vrijstaande, geschakelde en vrijstaande woningen waarbij het merendeel voor senioren zal zijn. Bij de seniorenwoningen wordt uitgegaan van een basisbebouwing op de begane grond van 60 m² (6 x 10 m) met verschillende uitbouwmogelijkheden. Er zal een twee- of drietal kavels beschikbaar zijn voor vrijstaande woningen waarbij de oppervlakte mogelijk groter zal zijn dan 60 m².
Om aansluiting te vinden met de bestaande bebouwing van de omliggende straten zullen minimaal 11 woningen bestaan uit één bouwlaag met kap waarbij een beperkt programma zal plaatsvinden op de eerste etage. Er komt een diversiteit aan dakopbouwen en kaprichtingen. De goothoogte bedraagt maximaal 4,5 m en de nokhoogte bedraagt maximaal 9 m. Het traditionele materiaalgebruik en diversiteit in kleur en stijl versterken de aansluiting met de buurt.
Door de keuze voor halfvrijstaande, geschakelde dan wel vrijstaande woningen, alsmede de variatie in dakopbouw en kaprichtingen, zal er geen noemenswaardige verandering optreden wat betreft zonuren/lichtinval voor de omliggende percelen.
In een deel van het plan mogen, met toepassing van ontheffing in de zin van artikel 3.6, lid 1 sub c Wro, onder de voorwaarde dat aan de stedenbouwkunidge voorschriften kan worden voldaan, maximaal 4 woningen gebouwd worden met een maximum goothoogte van 6,5 m en een maximum hoogte van 10 m. De voorschriften behelzen stedenbouwkundige voorwaarden met als doel een, voor wat de bouwhoogte betreft, wisselend straatbeeld.
De voorzijde van deze woningen is richting de begraafplaats geprojecteerd en ligt aan de nieuw aan te leggen weg. De achterzijde van de percelen grenst, door middel van een buurweg, aan de achterzijde van de percelen aan de 3e Gasthuisstraat.
Door de voorgestelde bouwhoogte van één bouwlaag met een kap voor 11 (van de 15) woningen is er sprake van een verantwoorde aansluiting met de bestaande bebouwing in de omliggende straten.
De afstand tussen de bestaande achtergevels van de 3e Gasthuisstraat tot de nieuw te bouwen achtergevels (uitgaande dat de achtergevel wordt gebouwd tot de maximale bouwdiepte van 15 m) is circa 35 m. Stedenbouwkundig gezien is deze afstand, gezien de ligging van de locatie in binnenstedelijk gebied, ruimtelijk aanvaardbaar.
Het plan grenst aan de wetszijde aan de begraafplaats voor de Rooms Katholieke Parochie. Het bestuur van de Rooms Katholieke kerk heeft in overleg met de gemeente en de initiatiefnemer besloten een deel van de gronden van de eigenaar van de kwekerij, familie Gotink, aan de noordoostzijde van het gebied, aan te kopen. Dit deel wordt bestemd voor maatschappelijke doeleinden in de categorie "begraafplaats". Op deze wijze kan aan de noordoostzijde de begraafplaats op logische wijze worden uitgebreid.
Door de ruime opzet van de nieuwbouw en de gebogen lintbebouwing heeft het plan een open karakter van 'wonen in het groen'. De haag rondom de begraafplaats zal gehandhaafd blijven. Aan de buitenkant van de toekomstige uitbreiding van de begraafplaats komt een nieuwe haag.
In de groenstrook aan de zijde van de begraafplaats is ruimte voor een speelvoorziening. Dit is van belang omdat er in de omgeving geen speelplekken zijn. De speelvoorziening wordt aangelegd door de gemeente met een financiële bijdrage van de initiatiefnemer.
De beeldbepalende linde aan de Tuunterstraat wordt gehandhaafd.
De ontsluiting van het plangebied zal geschieden middels een nieuw aan te leggen weg die in het noorden aansluit op de Leliestraat en in het zuiden op de Tuunterstraat. Via de Pronsweg en de Emmastraat kan zodoende snel de Groenloseweg bereikt worden. Via de Tuunterstraat en de Europalaan wordt aangetakt op de Rondweg-West (N319).
Het parkeren geschiedt zoveel mogelijk op eigen terrein. Bovendien bestaat er de mogelijkheid voor de uitbouw van een garage. Aan de achterzijde van de 3e Gasthuisstraat ligt een (buurt)weg, waardoor ook door de bewoners van deze straat op eigen terrein geparkeerd kan worden.
De parkeernorm voor dit plan is 1,9 parkeerplaats per woning. Aan de voorzijde kan er op eigen terrein minimaal 1 parkeerplaats worden aangelegd. Daarnaast is er op de rabatstrook voor elke woning ook ruimte om een auto te stallen. De rabatstrook biedt op enkele plekken nog ruimte om extra auto's te parkeren (5 extra parkeerplekken). Daarnaast krijgen circa 10 percelen ook een achterontsluiting met de mogelijkheid tot parkeren op eigen terrein.
De extra parkeerplaatsen in het plan en de mogelijkheid voor zowel de bewoners van de 3e Gasthuisstraat als de nieuwe bewoners om de auto op het achterterrein te parkeren zullen de parkeerdruk in de 3e Gasthuistraat verminderen. Dit zal ten goede komen aan de overzichtelijkheid aldaar en daarmee ook aan de verkeersveiligheid.
Hiermee voldoet initiatiefnemer ruimschoots aan de parkeernorm die voor dit plan geëist wordt.
Voor het in- en uitrijden van de achterpercelen is nodig dat de buurweg minimaal 4 m breed wordt. Er is niet voor gekozen om extra parkeerruimte langs deze weg mogelijk te maken omdat dit op stedenbouwkundige bezwaren stuit: de woonpercelen en de nieuwe weg zullen daardoor 3 meter in westelijke richting geschoven moeten worden met als gevolg dat de groenstrook aan de zijde van de begraafplaats te smal wordt. Naast het stedenbouwkundig bezwaar is een wat ruimere groenstrook nodig voor de aanleg van de speelvoorziening.
Nota Ruimte, ruimte voor ontwikkeling PKB deel 4 (2006)
De Nota Ruimte heeft als motto “decentraal wat kan, centraal wat moet” en stelt ruimte voor ontwikkeling centraal. In vergelijking met eerder ruimtelijk beleid concentreert het Rijk zich nu meer op hoofdlijnen. Rode contouren komen bijvoorbeeld niet voor in de Nota Ruimte. In de plaats daarvan gaat het Rijk uit van een algemene bundelingstrategie. Een vitaal platteland en sterke steden vragen om inspanningen op een breed front. De steden moeten voldoen aan de eisen die bewoners, bedrijven, instellingen en bezoekers stellen aan een stad.
Het platteland vraagt om ruimte voor een meer multifunctioneel gebruik. Op het platteland kunnen woningen gebouwd worden voor tenminste de eigen bevolkingsgroei en het areaal van door het Rijk aangewezen stringent beschermde groene gebieden wordt verminderd. Alleen voor natuurgebieden (Ecologische Hoofdstructuur, Vogel- en Habitatrichtlijngebieden en gebieden die vallen onder de Natuurbeschermingswet) schrijft het Rijk nog een planologische bescherming voor.
Nationaal Landschap Winterswijk
In de Nota Ruimte (januari 2006) zijn door het ministerie van VROM 20 nationale landschappen geïntroduceerd. Nationale landschappen zijn gebieden met zeldzame of unieke kenmerkende landschapskwaliteiten.
In samenhang daarmee hebben deze gebieden bijzondere natuurlijke en recreatieve kwaliteiten. Landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten van nationale landschappen moeten behouden blijven, duurzaam beheerd worden en waar mogelijk worden versterkt. In samenhang hiermee zal de toeristisch, recreatieve betekenis moeten toenemen.
Binnen nationale landschappen is daarom “behoud door ontwikkeling” het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. Mits de kernkwaliteiten behouden blijven of worden versterkt zijn binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk. Binnen de nationale landschappen is er ruimte voor ten hoogste de bevolkingsgroei en voor regionale en lokale bedrijvigheid. De landschappelijke kwaliteiten zijn medebepalend voor de (on)mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. Uitgangspunt is dat de nationale landschappen zich sociaal-economisch voldoende moeten kunnen ontwikkelen, terwijl de bijzondere kwaliteiten van het gebied worden behouden of versterkt.
In de nationale landschappen zal het Rijk ook middelen inzetten om de groene kwaliteiten te verbeteren en de noodzakelijke wateropvang te garanderen. Het gaat hier om behoud en ontwikkeling van zowel grootschalige landschappen onder verstedelijkingsdruk als van landschappen van (inter)nationale cultuurhistorische betekenis. Binnen nationale landschappen is “behoud door ontwikkeling” het uitgangspunt voor het ruimtelijk beleid. In algemene zin geldt dat binnen nationale landschappen ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk zijn mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt.
Winterswijk maakt deel uit van één van de gebieden die zijn aangewezen als nationaal landschap, de Winterswijk. Dit gebied wordt gekenmerkt door een bijzondere kleinschalige openheid met een zeer groen, natuurlijk karakter. Het zandplateau wordt doorsneden door kleine beekdalen en bevat ook nog enkele restanten van hoogveenontwikkeling en kleine boscomplexen. De weilanden en akkers, in dit gebied vaak eenmans-essen, worden omzoomd door houtwallen.
Het initiatief zoals opgenomen in dit bestemmingsplan past binnen het nationaal ruimtelijk beleid. Het bouwinitiatief vindt plaats binnen de bebouwde kom waardoor het geen nadelige invloed heeft op het karakteristieke groene landschap.
Flora – en Faunawet, Natuurbeschermingswet
De natuurbeschermingswetgeving is in de Nederlandse situatie gesplitst in soortenbescherming en gebiedsbescherming. Wettelijk kader voor de soortenbescherming in Nederland is de Flora- en Faunawet die bescherming biedt aan vrijwel alle voorkomende diersoorten en sommige plantensoorten.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen zal rekening moeten worden gehouden met de bepalingen uit de Flora- en Faunawet.
Gebiedsbescherming komt onder meer tot uitdrukking in de regeling Natura 2000. In de Natura 2000 zijn de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden aangewezen. In de Nederlandse situatie is dit opgenomen in de Natuurbeschermingswet 1998.
Binnen gemeente Winterswijk zijn geen gebieden aangewezen in het kader van de Vogelrichtlijn, wel zijn 4 gebieden aangewezen in het kader van de Habitatrichtlijn. Geen van de vier gebieden zijn gelegen in de directe nabijheid van het plangebied.
Nationaal Milieubeleidsplan 3 en 4
Het nationaal milieubeleidsplan (NMP) 3 bevat het milieubeleid voor de korte termijn, met een doorkijk naar 2010. Voor het milieubeheer wordt gestreefd naar een duurzame ontwikkeling. Brongerichte maatregelen hebben de voorkeur boven effectgerichte maatregelen. In NMP 3 wordt aangegeven wat de doelgroepen landbouw, verkeer en vervoer, industrie, milieubedrijven en maatschappelijke en milieuorganisaties wordt verwacht om aan het milieubeheer bij te dragen.
Op 13 juni 2001 is het NMP 4 “Een wereld en een wil: werken aan duurzaamheid” verschenen. Het NMP 4 vervangt het NMP 3 niet maar kijkt verder vooruit naar het jaar 2030. Er worden zeven grote milieuproblemen benoemd: verlies aan biodiversiteit, klimaatverandering, overexploitatie van natuurlijke hulpbronnen, bedreigingen van de gezondheid, externe veiligheid, aantasting van de leefomgeving en mogelijke onbeheersbare risisco's. Over het algemeen bevat het NMP 4 geen concrete maatregelen en doelen voor de korte termijn.
Streekplan 2005-2015
Volgens het streekplan Gelderland 2005 staat de vitaliteit en kwaliteit van het landelijk gebied onder druk. De primaire productie van land- en tuinbouw heeft een steeds kleiner aandeel in de economie. Daarnaast staat ook de kwaliteit van de natuur onder druk, dit als gevolg van de versnippering van ecologische verbanden. De vitaliteit van het landelijk gebied loopt door “ontgroening” ook gevaar. In combinatie met schaalvergrotingstendensen in voorzieningen tast dit de leefbaarheid van het landelijk gebied aan.
Om zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en stedelijke vernieuwing te stimuleren geldt als uitgangspunt dat de regio's een aanzienlijk deel van het bouwprogramma voor wonen en werken accommoderen in bestaand bebouwd gebied.
Eén van de ambities van het streekplan is dan ook: “Door middel van bundeling van stedelijke functies wordt bijgedragen aan efficiënt ruimtegebruik en aan een versterking van draagvlak van een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau”.
Voorliggend plan voldoet aan de uitgangspunten die in het Streekplan zijn geformuleerd omdat het in deze gaat om nieuwbouw van woningen in bestaand bebouwd gebied.
Het streekplan is aan te merken als structuurvisie in de zin van artikel 2.2. van de Wet op de ruimtelijke ordening (1 juli 2008).
Integraal uitvoeringsprogramma: Nationaal Landschap Winterswijk
Het uitvoeringsprogramma nationaal Landschap Winterswijk is een uitwerking van de aanwijzing van Winterswijk en omgeving als Nationaal Landschap. Hierin worden de karakteristieken van het landschap omschreven. Provincies zijn verantwoordelijk voor de uitwerking van dit beleid. Zij dienen de exacte begrenzing van de nationale landschappen vast te stellen, de kernkwaliteiten ervan uit te werken en voor ieder Nationaal Landschap een integraal uitvoeringsprogramma op te stellen.
Zo'n integraal uitvoeringsprogramma geeft aan welk type projecten er in het Nationaal landschap kunnen worden uitgevoerd zodat de kwaliteit van het landschap kan worden versterkt.
Voor voorliggend bestemmingsplan geldt als belangrijke uitspraak dat de provincie in het uitvoeringsprogramma geen nieuw ruimtelijk beleid toevoegt, het streekplan omvat het ruimtelijk beleid in deze.
In het uitvoeringsprogramma wordt (nogmaals) aangehaald dat intensivering waar mogelijk binnenstedelijk gebied moet plaatsvinden.
Voorliggend bestemmingsplan sluit hierbij aan.
Masterplan 2005-2020
In Winterswijk ligt een belangrijke opgave om de ruimtelijke kwaliteit van de kern en de relatie van de kern met het omliggende buitengebied verder te versterken. Basis voor dit Masterplan vormt de 'Visie Wonen en Werken'. In het Masterplan zijn de keuzes, die in de Visie Wonen en Werken zijn gemaakt, uitgewerkt in de richting van concrete inrichtingsplannen voor verschillende locaties in Winterswijk. De planhorizon voor deze ruimtelijke visie is 2020.
Visie Wonen en Werken
De Visie Wonen en Werken (2005) vormt een actualisatie van het Structuurplan uit 1992 voor wat betreft de functies wonen en werken. Het doel is een samenhangende stedenbouwkundige en planologische visie te geven op de ruimtelijke en ruimtelijk economische ontwikkeling van de kern Winterswijk in de komende vijftien jaar. De algemene visie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Winterswijk is het versterken van de bestaande kwaliteiten. In deze visie past een aanpak van de herstructurering en inbreidingslocaties. Aan het kwalitatieve woningbouwprogramma kan grotendeels worden voldaan door het ruimtelijk en functioneel invullen van de lege plekken binnen het bestaande stedelijk gebied. De geschetste demografische ontwikkeling (vergrijzing) dwingt de gemeente Winterswijk beleid te formuleren omtrent wonen en woonkwaliteit voor senioren.
De geprojecteerde ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid. De realisatie van seniorenwoningen draagt bij aan de vraag naar woningen en voorzieningen voor ouderen door de toenemende vergrijzing. Ook wordt een locatiespecifieke kwaliteitsverbetering nagestreefd door op de voormalige locatie van een kwekerij woningen te realiseren.
Alvorens kan worden overgegaan tot realisering van het woningbouwproject zal aan een aantal randvoorwaarden moeten worden voldaan zodat de woonkwaliteit van de toekomstige bewoners wordt gewaarborgd. Ruimtelijke omstandigheden die van invloed kunnen zijn op beoogde woningbouw dienen hierbij onderzocht te worden. Omstandigheden zoals bodemkwaliteit van de gronden waarop gebouwd wordt, de bestaande luchtkwaliteit, eventueel aanwezige flora en fauna, externe veiligheid vanwege in de omgeving liggende bedrijven en eventuele geluidbelasting van auto- en railverkeer zijn aspecten die binnen dit kader onderzocht moeten worden.
Zodra blijkt dat al deze aspecten geen onevenredige invloed hebben op de te bouwen woningen kan het bestemmingsplan doorgang vinden om uiteindelijk te komen tot realisatie van het woningbouwplan.
De aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden vormen een belangrijke drager van de kwaliteit van de leefomgeving. Het behoudt van deze waarden draagt bij aan versterking van deze kwaliteit.
Onderzoeksresultaten
In opdracht van Search Milieu B.V. is door Synthegra bv een archeologisch
Bureauonderzoek uitgevoerd naar het terrein aan de Leliestraat 33 te Winterswijk (Bureauonderzoek, Tuunterstraat te Winterswijk, gemeente Winterswijk, Synthegra Archeologie Rapport, P0502305, augustus 2007 zie
Het onderzoek is uitgevoerd conform de KNA 3.1 en is uitgevoerd om na te gaan of er archeologische vondsten in het plangebied geregistreerd staan en om de landschappelijke (geologische, geomorfologische en bodemkundige) kenmerken te bepalen, aan de hand waarvan een gespecificeerde archeologische verwachting wordt opgesteld. Om inzicht te krijgen in het voorkomen van archeologische vindplaatsen in of nabij het plangebied is het ARCHeologisch Informatie Systeem (ARCHIS) van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumentenzorg (RACM) te Amersfoort geraadpleegd. Ook de IKAW (Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden) is gebruikt voor het bureauonderzoek, maar deze kaart is indicatief en dient voor het opstellen van een verwachtingsmodel genuanceerd en gepreciseerd te worden, aangezien er niet uit blijkt wat de aard en ouderdom is van de te verwachten archeologische resten.
Conclusie
De onderstaande tabel geeft de archeologische verwachting in het plangebied schematisch weer per periode.
Op basis van de middelhoge verwachting voor enerzijds de perioden paleolithicum en mesolithicum en anderzijds neolithicum tot en met nieuwe tijd, wordt geadviseerd om voorafgaand aan de geplande graafwerkzaamheden een inventariserend veldonderzoek uit te voeren. Dit veldonderzoek geldt voor het hele plangebied. Met het veldonderzoek zal de archeologische verwachting uit het bureauonderzoek getoetst worden en zal worden vastgesteld of de bodemopbouw intact is. Aan de hand van het booronderzoek zullen de volgende vragen beantwoord worden:
• Wat is de sedimentopbouw en de intactheid van het bodemprofiel?
• Zijn er archeologische vindplaatsen in het plangebied aanwezig?
• Op welke diepte liggen de aangetroffen archeologische resten? Wat kan al gezegd worden over de omvang, aard, datering en kwaliteit van aangetroffen archeologische vindplaats(en)? Voor het plangebied wordt een karterend booronderzoek geadviseerd met een boordichtheid van ten minste 10 boringen per hectare. Hiermee is het onderzoek verkennend voor de steentijd (paleolithicum en mesolithicum) en karterend voor de latere perioden. Aangezien het plangebied een oppervlakte van circa 9.000 m² heeft, zullen in totaal 9 boringen gezet moeten worden.
Genoemd booronderzoek is inmiddels uitgevoerd door Synthegra BV, in opdracht van Search Milieu BV. De resultaten van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport (Synthegra Archeologie Rapport P0502545, 20 december 2007, zie
Ambtelijk advies
Op basis van de resultaten en de in het rapport getrokken conclusies, is in het plangebied geen vervolgonderzoek noodzakelijk. Wel dient in de af te geven bouwvergunning melding te worden gemaakt van de wettelijke meldingsplicht.
Meldingsplicht (artikel 53 Monumentenwet 1988/Wamz):
Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten. Het verdient de aanbeveling ook de verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente, waar de vondst is gedaan, hiervan per direct in kennis te stellen.
De Flora- en faunawet die per 1 april 2002 in werking is getreden, vereist dat inzicht wordt geboden in de effecten van een voorgenomen ruimtelijke ingreep op wettelijk beschermde planten en dieren. Als er significant schadelijke gevolgen zullen zijn voor een wettelijk beschermde soort en/of zijn leefgebied, zal bezien moeten worden in hoeverre de schadelijke effecten kunnen worden voorkomen.
Op de voormalige kwekerij heeft hoge en lage beplanting gestaan. Deze beplanting is inmiddels verwijderd. Uit onderzoek bij de Spoorzone bleek dat de gewone dwergvleermuis gebruik maakt van de beplanting langs de Tuunterstraat als vliegroute van de zijde van de kruising met het spoor richting beoogde ontwikkellocatie. De beplanting op het voormalig kwekerijterrein werd als jachtgebied gebruikt.
Op basis van voorgaande is het van belang dat nieuwe beplanting wordt aangebracht op de ontwikkellocatie zodat het jachtgebied, zoveel mogelijk, weer wordt hersteld. Daartoe dienen inheemse loofboom- en struiksoorten te worden geplant die aansluiten op de hoge bomen bij de ingang van de begraafplaats en de inlandse eiken aan de achterzijde van de begraafplaats.
Ook zullen beplantingsstroken moeten worden aangebracht langs de nieuw aan te leggen weg.
Enkel door genoemde maatregelen zal het jachtgebied grotendeels worden hersteld en is ontheffing in de zin van de Wet flora en fauna niet noodzakelijk.
Door Els & Linde b.v. is, naast bovengenoemde inzake de vleermuizen, in het kader van de Flora en Faunawet, onderzoek uitgevoerd (P.J.H. van der Linden Quick scan ecologie Excelsior te Winterswijk, augustus 2007, Els & Linde, projectnummer 07.051.8, zie
Op basis van de bevindingen van dit onderzoek wordt geconcludeerd dat het plangebied grotendeels leefgebied is voor algemeen voorkomende soorten waarvoor geen ontheffing ex art. 75 van de Flora- en faunawet noodzakelijk is. De enige beschermde soort die is aangetroffen in het plangebied is de steenmarter. Deze zal echter slechts tijdelijk verstoord worden (alleen tijdens de bouw). Vanwege de eventueel aanwezige broedvogels wordt geadviseerd om niet tijdens de broedtijd te starten met de bouw of de voorbereidingswerkzaamheden.
De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is er op gericht te voorkomen dat te dicht bij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.
Op basis van de risicokaart externe veiligheid van de gemeente Gelderland blijkt dat op het gebied van externe veiligheid geen aspecten zijn die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het plangebied. Rijkswaterstaat heeft een risico-atlas opgesteld voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg. De atlas inventariseert onder meer de omvang van de risico's. Hierbij worden twee indicatoren gehanteerd; het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). In de risicoatlas worden geen wegen in de nabijheid van het projectgebied aangegeven, waar overschrijding van de risiconormen plaats vindt.
Conclusie
Uit de geraadpleegde gegevens blijkt dat er geen belemmeringen zijn in de nabijheid van het plangebied wat betreft externe veiligheid. Er zijn dan ook geen risico's te verwachten die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik van bijvoorbeeld opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen. Routes van gevaarlijke stoffen liggen niet in de nabijheid van het bouwplan en leggen daarom geen beperkingen op aan de directe omgeving.
Voor gemeenten en provincies is bepaald dat de lokale luchtkwaliteit in kaart moeten worden gebracht wanneer de verwachting bestaat dat de grenzen voor luchtkwaliteit overschreden kunnen worden.
Voorliggend plan behelst de bouw van maximaal 16 woningen. Op grond van het "Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)" behoeft, nu het gaat om een gering aantal woningen, niet aan de Wet Luchtkwaliteit 2007 getoetst te worden. De toetsingsgrens ligt anno 2010 namelijk bij 1500 woningen.
Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. De belangrijkste bronnen die geluidsoverlast kunnen veroorzaken zijn: wegverkeer, bedrijven en railverkeer. In diverse vormen van wetgeving is vastgelegd welke mate van geluid acceptabel wordt geacht, afhankelijk van de specifieke omstandigheden.
Wegverkeerslawaai
De ontwikkellocatie is gelegen in de kern van Winterswijk. Voor het onderzoek naar geluidsaspecten inzake wegverkeerlawaai is het van belang te onderzoeken of de relevante wegen in deze, de Leliestraat en de Tuunterstraat, 30- of 50-km- wegen betreffen. Voor een 30-km-weg geldt namelijk geen onderzoeksplicht; aangenomen wordt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, in dat geval niet wordt overschreden.
De Leliestraat is een 30-km-weg en de Tuunterstraat is voor een deel een 30-km-weg en voor het overige een 50-km-weg. Het gedeelte van de Tuunterstraat dat nabij de ontwikkellocatie ligt is een 30-km-weg; de overgang van 30- naar 50-km-weg ligt op ruim 120m afstand.
Op basis van genoemde afstanden kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.
Railverkeerslawaai
Ten behoeve van de indicatieve toetsing railverkeerslawaai is de geluidbelasting van de spoorweg Zutphen-Winterswijk berekend (zie
Conclusie
Geconcludeerd wordt dat er met betrekking tot wegverkeerslawaai en railverkeerslawaai geen belemmeringen zijn die een mogelijke belemmering vormen voor het bouwplan.
In opdracht van WBC Projekten B.V. heeft Milieutechniek Rouwmaat Groenlo b.v. op 12 april 2007 een verkennend bodemonderzoek (zie
Doel van het onderzoek is om de algemene bodemkwaliteit van de locatie te bepalen waarmee bekeken kan worden in hoeverre deze bodemkwaliteit een belemmering kan vormen voor de beoogde ontwikkeling woningbouw. Vooraf is bekeken in hoeverre de bodem op de onderzoekslocatie verontreinigd kan zijn. Op basis van het vooronderzoek wordt de hele locatie als niet-verdacht beschouwd. Bij het vooronderzoek zijn geen gegevens naar voren gekomen die kunnen duiden op de aanwezigheid van asbest op of in de bodem van de onderzoekslocatie. De bovengrond bestaat overwegend uit donkerbruin tot zwart, matig fijn zand. Daaronder bestaat de ondergrond overwegend uit lichtbruin, matig fijn zand (tot einde boring). In de boven- en ondergrond zijn plaatselijk sporen van puin aangetroffen. Daarnaast zijn er verder op enkele plaatsen alleen lichte verontreinigingen aangetroffen. Met betrekking tot het grondwater is alleen een Lichte verhoging (cadmium) aangetroffen.
Voor een deel van het terrein heeft grondruil plaatsgevonden: een deel van het terrein wordt onderdeel van de begraafplaats en een ander deel wordt bij de ontwikkellocatie betrokken. Uit het bodemrapport blijkt dat het deel dat bij de begraafplaats gaat behoren niet is onderzocht. Nu het gaat om een zeer beperkt deel van het gehele terrein wordt dat niet bezwaarlijk geacht. Bovendien blijkt uit de historie van het terrein dat, voor zover bekend, dit terreindeel niet afwijkend is van het onderzochte terreindeel. Ook bevat het uitgevoerde onderzoek geen aanwijzingen dat het grondgebied van het tuindersbedrijf relevant verontreinigd is.
Conclusie:
Op basis van de resultaten van het onderzoek wordt geconcludeerd dat de hypothese 'De gehele locatie is onverdacht' aangenomen dient te worden. Er zijn geen belemmeringen ten aanzien van de bodemkwaliteit voor de afgifte van een bouwvergunning en de ontwikkeling van het plangebied.
Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt verstaan een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken. Om het begrip hanteerbaar te maken, wordt gebruik gemaakt van de publicatie Bedrijven en milieuzonering van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG “Bedrijven en milieuzonering, Sdu Uitgevers b.v. Den Haag). Bedrijven zijn opgenomen in een tabel die is ingedeeld in milieucategorieën waarbij per bedrijf is aangegeven wat de afstand tot een rustige woonwijk dient te zijn (de zogenoemde afstandentabel). Deze afstanden kunnen als basis worden gehanteerd maar zijn indicatief. In het algemeen wordt door het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden.
In en om het projectgebied zijn geen milieubelastende bedrijven gevestigd die een belemmering kunnen vormen voor de ontwikkeling van woningen. Wel bevindt zich ten westen van het projectgebied een begraafplaats. De afstand tussen de gesitueerde woningen in het projectgebied en de erfgrens van de begraafplaats bedraagt circa 20 meter.
In de Wet op de lijkbezorging (Wlb) van 26 maart 1998 staat dat de afstand van graf tot erfafscheiding begraafplaats minimaal één meter moet zijn (art.6 uitvoeringsregelen Wlb). Er is geen afstandsvereiste voor erfafscheiding ten opzichte van omliggende bebouwing. Zo'n afstand kan in het kader van de toepassing van de Wet op de ruimtelijke ordening door gemeenten in een bestemmingsplan worden bepaald. Hoe de erfafscheiding eruit ziet, is een zaak van de eigenaar van de begraafplaats. Gemeenten kunnen daarvoor wel maatregelen voorschrijven. De Inspectie Milieuhygiëne adviseert om de afstand tussen woningen en begraafplaatsen in het algemeen bij nieuwe situaties ten minste 20 à 30 meter te laten zijn. De VNG komt in haar uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering, 2007' met een afstand van minimaal 10 meter.
Conclusie:
Op grond van de VNG-richtlijnen bevinden zich in de nabije omgeving van het projectgebied geen bedrijven en inrichtingen die mogelijke hinder kunnen veroorzaken. Voor de afstand tussen de begraafplaats en, in dit geval, woonbebouwing zijn geen wettelijke regels. De in dit plan opgenomen afstand voldoet aan de door de VROM -Inspectie gewenste afstand. Ook voldoet het plan zich aan de gewenste afstand uit 'Bedrijven en Milieuzonering, 2007' van de VNG, namelijk een afstand van minimaal 10 meter.
Hemelwater
Voor dit plan is, in het kader van de watertoets, een verkennend geohydrologisch grondonderzoek uitgevoerd (projectnummer 55529-B, 11 december 2009, zie
Samengevat kan worden gesteld dat in het plangebied een "simpele" berging/infiltratie middels een vijver niet mogelijk is door de aanwezigheid van de diepliggende, op het gemengde riool aangesloten, drainage van de begraafplaats. De aanleg van een alternatieve voorziening is duurder. Gemeente en Waterschap hebben hier begrip voor. In overleg met het waterschap is besloten dat voor de bergingscapaciteit in het plangebied gerekend moet worden met een maximale afvoer van 10 l/s. Voor het beschikbaar stellen van de extra afvoercapaciteit zullen geen kosten in rekening worden gebracht. De resterende overcapaciteit van het bestaande hemelwaterriool dient voor de gemeente als reserve voor toekomstige ontwikkelingen. Teneinde te voldoen aan voornoemde randvoorwaarden is in overleg met de opdrachtgever en de gemeente besloten uit te gaan van afkoppelen middels ondergrondse berging. De benodigde berging bedraagt circa 63 m³ en kan worden gerealiseerd middels toepassing van:
• Ca. 475 m² gesloten aquaflow-systeem (of vergelijkbaar)
• Ca. 160 m bergingsriool Ø 300 mm
• Bergingskelder van circa 63 m³
De definitieve systeemkeuze zal worden gemaakt door de opdrachtgever op basis van economische en praktische gronden en passing binnen het plan.
Vuil water
Nagenoeg het gehele bestaande rioolstelsel in Winterswijk is van het type gemengd stelsel. In een
aantal wijken is het dak- en/of straatwater reeds afgekoppeld van de riolering.
Rondom de locatie is sprake van een gemengd rioolstel. De BOB-hoogte van de riolering in de
Tuunterstraat bedraagt ter hoogte van de onderzoekslocatie circa 34,0 m + NAP (ca. 2m - mv), de
BOB-hoogte in de Leliestraat bedraagt ter hoogte van onderzoekslocatie circa 33,0 m + NAP (ca. 1,8
m - mv). Beide riolen zijn rond 400 mm diameter.
De binnen het projectgebied aan te leggen vuilwaterleiding wordt aangesloten op de bstaande gemengde riolering.
Het plan sluit aan bij de doelstellingen en de mogelijkheden van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening 1985 (Bro 1985) . Het beoogt niet meer regels te bevatten dan noodzakelijk is voor een goede ruimtelijke ordening van het plangebied . Anderzijds tracht het plan eenduidige, duidelijke en ook handhaafbare regels te geven.
Het plan vormt geen statisch eindbeeld maar kent een zekere globaliteit en tevens voldoende flexibiliteit om onder voorwaarden in beperkte mate ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en te sturen.
Bij het ontwerpen van de planmethodiek is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de uitgangspunten welke ten grondslag hebben gelegen aan de gewijzigde wetgeving voor wat betreft de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro 2008): beperk de gemeente niet nodeloos in haar vrijheid en regel slechts datgene wat noodzakelijk is, maar regel het noodzakelijke goed.
De systematiek van de bestemmingsplannen voor de kom van Winterswijk staan centraal voor dit plan. Het op elkaar afstemmen van de bestemmingsplannen voor de verschillende delen van Winterswijk komt de bruikbaarheid en het hanteergemak van de plannen ten goede en voorkomt onbedoelde (rechts)verschillen tussen de verschillende woonwijken.
Voor wat betreft de planmethodiek kan worden opgemerkt, dat op de plankaart de bestemmingen zijn aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld. Deze bouw- en gebruiksregels maken direct inzichtelijk welke ontwikkelingen worden toegestaan. Plankaart en voorschriften bieden daardoor een titel voor bebouwing en gebruik. Voor wat betreft een dergelijke wijze van bestemmen is aangesloten bij de gebruikelijke praktijk.
Dit bestemmingsplan kent de bestemmingen 'wonen', 'maatschappelijk', 'groen' en 'verblijfsdoeleinden'.
Hieronder zullen deze bestemmingen worden toegelicht.
Binnen deze bestemming zijn de categorieën [vrij] en [tae] opgenomen. Dit betekent dat vrijstaande woningen en/of halfvrijstaande woningen zijn toegestaan. Binnen de bestemming staat de goothoogte en totale (nok)hoogte aangegeven.
De plankaart is globaal opgezet: er zijn ruime bouwvlakken aangegeven waarbinnen de woningen en bijbehorende gebouwen kunnen worden opgericht, achtererven zijn daarbij niet expliciet bestemd. Bij het formuleren van de (bouw)regels ten aanzien van woningen en bijgebouwen is het volgende onderscheid gemaakt:
a. hoofdgebouw: het gebouw dat door zijn constructie, ligging en omvang als belangrijk-ste bouwwerk moet worden aangemerkt;
b. bijgebouw: een vrijstaand gebouw, behorende bij het hoofdgebouw.
Binnen de woonbestemming is voor een deel een strook opgenomen waarin, met een ontheffing, maximaal 4 woningen met een maximale goothoogte van 6,5 m en met een maximum hoogte van 10 m kunnen worden gebouwd. Ruimtelijk gezien is de situering van deze woningen, onder de voorwaarde dat wordt voldaan aan de voorschriften die aan de ontheffing zijn verbonden, binnen deze (gehele) strook aanvaardbaar.
Om te voorkomen dat een te grote bouwmassa op het achterterrein gaat ontstaan is een maximale woningdiepte opgenomen. In de komplannen van Winterswijk wordt eveneens uitgegaan van geringe bouwdiepte voor woningen omdat dit voor een dorp als Winterswijk niet fraai wordt geacht: het kleinschalige karkater is kenmerkend en kan onder meer behouden blijven door geringe bouwdiepte voor woonpercelen toe te staan.
Voor de bijgebouwen geldt altijd een maximale bouwhoogte van één laag en een 'vrije' situering binnen het bouwvlak. Bij woningen geldt een maximale oppervlaktemaat voor bijgebouwen. Deze oppervlakte is gedifferentieerd naar de oppervlakte van het bouwperceel. Bovendien geldt een maximaal bebouwingspercentage van 50%.
Naast de woonfunctie zijn aan huis verbonden beroepen zonder meer toegestaan. Daarbij wordt uitdrukkelijk als voorwaarde gesteld dat de woonfunctie als overwegende functie gehandhaafd dient te blijven. Voorts is een ontheffingsbevoegdheid opgenomen teneinde een aan huis verbonden bedrijf toe te staan.
Het betreft hier een verzamelbestemming ten behoeve van medische, sociaal-culturele, religieuze, sport-, educatieve, en openbare dienstverlenende instellingen. Echter in dit geval is (bp) toegevoegd. Dat betekent dat hier in de bestemming 'maatschappelijk' enkel een begraafplaats is toegestaan.
De bestemming 'groen' is bedoeld voor het bestemmen van de groene elementen, zoals bomen en struiken, perken, groenstroken, waterlopen, paden etc. Ook is een speelvoorziening in de deze bestemming toegestaan.
Deze bestemmingen zijn gegeven aan de structurele wegen. De bestemming 'verkeer-verblijfsdoeleinden' is gegeven aan alle wegen, behalve die met de functie voor doorgaand verkeer.
De door de gemeente te maken kosten worden begroot op:
kosten bestemmingsplanprocedure € 3.742,--
overige werkzaamheden door de gemeente € 7.000,--
bijdrage speelvoorziening € 10.000,--
aanleg openbaar groen; uitgaande van ca. 1.800 m2 en ten
hoogste € 20,-- per m2 € 36.000,--
totaal € 56.742,--
Voor deze kosten is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een exploitatie-overeenkomst gesloten.
Het planschade-risico komt voor rekening van de initiatiefnemer.
In de exploitatie-overeenkomst is tevens opgenomen dat initiatiefnemer, ter meerdere zekerheid, een bankgarantie, groot € 250.000,- zal overleggen. Ook kosten voor eventuele planschade zijn hiermee afgedekt.
De economische uitbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.
Op basis van artikel 3.1.1. van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg plaats te vinden met besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en met de diensten van provincie en Rijk.
Voorliggende locatie Excelsior ligt in de kom van Winterswijk. De Provincie heeft aangegeven dat zij, nu het om een puur lokale aangelegenheid gaat, geen oordeel zal uitbrengen. Dit geldt ook voor het Rijk; er zijn geen rijksbelangen in deze in het geding.
Bij voorliggende ontwikkeling zijn tevens geen belangen van betrokken gemeenten gemoeid.
Het Waterschap heeft uitvoerig geadviseerd over de wijze waarop het onderdeel “Water” in acht moet worden genomen. Het voorstel van het Waterschap zijn allen verwerkt in dit bestemmingsplan.
Voordat dit plan in procedure is gebracht heeft er uitvoerig overleg met omwonenden plaatsgevonden. De opmerkingen van buurtbewoners zijn, daar waar gewenst/ mogelijk, meegenomen in het plan.
In deze regels wordt verstaan onder:
het bestemmingsplan Excelsior van de gemeente Winterswijk;
de plankaart van het bestemmingsplan Excelsior bestaande uit 1 blad;
een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
een op de plankaart of een ander in de regels genoemde kaart door middel van een aanduidingsvlak begrensd gebied, waar nader in de regels bepaalde bouw- en/of gebruiksregels van toepassing zijn;
een op de plankaart of een ander in de regels genoemde kaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een aanduidingsvlak;
een op de plankaart of een ander in de regels genoemde kaart aangegeven vlak met eenzelfde aanduiding, begrensd door een aanduidingsgrens;
een dienstverlenend beroep op zakelijk, maatschappelijk, juridisch, medisch, ontwerptechnisch of kunstzinnig gebied, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend door de gebruik(st)er, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een bedrijf dat in een (gedeelte van) een woning wordt uitgeoefend en dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, door de gebruik(st)er van de woning, en dat niet krachtens een milieuwet vergunning- of meldingplichtig is;
een vergunning als bedoeld in artikel 3.3 van de Wet op de ruimtelijke ordening;
een werk, geen bouwwerk zijnde, of een werkzaamheid;
één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
een in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het bouwvlak aangeeft, dat maximaal mag worden bebouwd, tenzij in de regels anders is bepaald;
bij bouwwerken: een bouwwerk dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat of wordt gebouwd, dan wel nadien kan worden gebouwd krachtens een bouwvergunning, waarvoor de aanvraag voor het tijdstip van terinzagelegging is ingediend, tenzij in de regels anders is bepaald;
bij gebruik: het gebruik dat op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan bestaat, tenzij in de regels anders is bepaald;
een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak;
een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming;
een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw, niet zijnde een verblijfsruimte;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats;
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;
een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak;
een op de plankaart aangegeven vlak, waarmee de gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten;
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, met of zonder rechtstreeks contact met het publiek;
de bouwlaag op de begane grond;
een incidenteel plaatsvindende activiteit met een groot publieksaantrekkend karakter, gericht op het vermaken van publiek;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven;
een gebouw dat, gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
twee of meer huishoudens die één woning bewonen met gemeenschappelijk gebruik van een of meerdere voorzieningen of (verblijfs)ruimten van die woning en waarbij de woning één hoofdtoegang behoudt en de voorzieningen c.q. (verblijfs)ruimten onderling vrij toegankelijk zijn;
een onderdeel van een bouwvlak waain bepaalde maatvoeringsaanduidingen zijn opgenomen;
een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,20 m boven het peil is gelegen;
een bouwwerk bestaande uit maximaal twee al dan niet tot de constructie behorende wanden;
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
indien in of op het water wordt gebouwd: de hoogte van het terrein ter plaatse van het meest nabij gelegen punt waar het water grenst aan het vaste land;
het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding;
een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden, waaronder in ieder geval worden verstaan een prostitutiebedrijf, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar;
een gebouw dat als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw, welk gebouw door de vorm kan worden onderscheiden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die op het moment van terinzagelegging van het ontwerp van het plan kennelijk als zodanig diende te worden aangemerkt;
de naar de weg of verblijfsgebied gekeerde bouwgrens (zoals die blijkens de plankaart nadrukkelijk is aangegeven);
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
de diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de voorgevel tot de achtergevel;
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping.
De voor '
met bijbehorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wegen en verhardingen en parkeervoorzieningen.
Gebouwen mogen niet worden gebouwd.
Bouwhoogte mag maximaal bedragen voor:
De op de plankaart voor 'Maatschappelijk - Begraafplaats' aangewezen gronden zijn bestemd voor een begraafplaats, een en ander met bijbehorende bebouwing, met uitzondering van een dienstwoning, en onbebouwde terreinen.
De bebouwing dient te voldoen aan de volgende regels:
gebouwen zoals fietsenstallingen, onderhouds- en opslagruimten zijn toegestaan, met dien verstande dat:
a. de hoogte maximaal 3 m mag bedragen;
b. het bebouwingspercentage van het perceel maximaal 3 % mag bedragen;
c. de hoogte van bouwwerken, geen gebouw zijnde, mag maximaal 3 m bedragen.
Uitsluitend de volgende bebouwing is toegestaan:
bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een maximale hoogte van 10 m.
De bebouwing dient te voldoen aan de volgende regels:
Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Het is verboden de in het plan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de in het plan aan de grond gegeven bestemming(en).
Onder verboden gebruik als bedoeld in artikel wordt in elk geval verstaan:
Burgemeester en wethouders verlenen ontheffing van het in artikel gestelde verbod, indien strikte toepassing ervan zou leiden tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, dat niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.