Hoog Antink Grevinkweg

Rijksbeleid

De Nota Ruimte is in februari 2006 in werking getreden. In de Nota is de rijksvisie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland omschreven. De Nota is gericht op de inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van het beleid aangegeven waarbij het kabinet kiest voor

' decentraal wat kan, en centraal wat moet'.

Doelen

De vier algemene doelen in de Nota Ruimte zijn:

-Versterking van de internationale concurrentiepositie van Nederland

-Bevordering van krachtige steden en vitaal platteland

-Borging en ontwikkeling van belangrijke (inter)nationale ruimtelijke waarden

-Borging van de veiligheid

Bovendien streeft het rijk in de Nota Ruimte naar een basiskwaliteit voor steden en dorpen en de bereikbaarheid daarvan. Hierbij beperkt het rijk zich, uitgaande van een algemene bundelingsstrategie tot het aangeven van kaders en normen op het gebied van veiligheid, bereikbaarheid, milieu, verstedelijking, groen en water. Bij de uitvoering hebben provincies en gemeenten meer vrijheid gekregen om op basis van eigen beleid ruimte in te richten. Dit plan past binnen de kaders die de Nota Ruimte stelt.

Provinciaal beleid

Streekplan Gelderland 2005

Het juridisch bindende document voor provinciaal beleid is het op 29 juni 2005 vastgestelde Streekplan Gelderland 2005 (thans structuurvisie in de zin van de Wet ruimtelijke ordening). Deze structuurvisie kaders om hergebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied vorm te geven. Tevens biedt de provincie de regio's in deze structuurvisie de mogelijkheid dit beleid op regionaal niveau nader uit te werken, waarbij van het streekplanbeleid kan worden afgeweken, mits beargumenteerd en gedragen door de samenwerkende gemeenten in de regio.

Voor functieveranderingen waarbij nieuwe wooneenheden worden gecreëerd of nieuwe bedrijfsactiviteiten worden opgezet gelden volgens de structuurvisie de volgende algemene randvoorwaarden:

• 1. Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legale vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied.
• 2. De functieverandering van gebouwen wordt geëffectueerd door bestemmingswijziging van het gehele voormalige perceel en verkleining van het bouwvlak.
• 3. Met functieverandering van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied wordt de bedrijfsontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving niet belemmerd.
• 4. Functieverandering van vrijgekomen gebouwen mag niet leiden tot knelpunten in de verkeersafwikkeling; mocht dit zich voordoen dan is het veroorzakersbeginsel van toepassing.
• 5. Met beeldkwaliteitsplannen wordt door de gemeenten de verschijningsvorm van de functieveranderingen afgestemd op de omgeving.
• 6. Overtollige bebouwing wordt gesloopt met uitzondering van monumentale en karakteristieke gebouwen.
• 7. Voor glastuinbouwbedrijven geldt het beleid voor functieverandering alleen buiten de concentratiegebieden in de Bommelerwaard en Huissen-Bemmel en begrensde clusters. Bovendien geldt voor deze sector het aanvullende uitgangspunt dat op elk vrijgekomen perceel alle glasopstanden worden gesloopt. Bij de beëindiging of verplaatsing van glastuinbouwbedrijven mag 100% van de bedrijfsgebouwen van functie veranderen naar wonen of werken onder de algemene randvoorwaarden die daarvoor gelden. Onder bedrijfsgebouwen verstaan wij bij glastuinbouwbedrijven die gebouwen die niet voor de primaire teelt bedoeld zijn, maar ondersteunend daaraan (zoals opslag- en sorteerruimtes, koelcellen, ketelhuizen e.d.)
• 8. In het groenblauwe raamwerk en in de extensiveringsgebieden (zoals vastgesteld in de Reconstructieplannen) kan het verplaatsen van ( intensieve) veehouderijbedrijven van provinciaal belang zijn; bijvoorbeeld als een dergelijke verplaatsing bijdraagt aan het realiseren van in provinciale plannen vastgelegde gebiedsdoelen (o.a. bescherming of verbetering kwetsbare natuur, of verbetering kwaliteit waardevolle landschappen). Om dergelijke verplaatsingen mogelijk te maken kan worden afgeweken van de algemene randvoorwaarden zoals in de paragrafen 2.3.4. en 2.3.5. aangegeven.

Dit initiatief ligt ingevolge de structuurvisie in het gebiedstype 'multifunctioneel gebied' met de aanduiding 'waardevol landschap' (zie onderstaande kaartbeelden). De Structuurvisie stelt dat voor dit gebied de prioriteit ligt bij zorgvuldige inbedding van lokale en regionale kwaliteiten op het vlak van beleving, aardkunde en cultureel erfgoed. Hierbij wordt gestreefd naar vitaliteit, leefbaarheid en het terugbrengen van kwaliteit. De Structuurvisie staat functieverandering naar wonen in dit gebiedstype niet in de weg.

Functieverandering naar wonen

Wonen is een geschikte vorm van (her)gebruik van vrijgekomen gebouwen in het buitengebied. Mede in het kader van het provinciale woonbeleid verlangt de provincie dat gemeenten de regionale behoefte aan landelijk wonen in het buitengebied in beginsel in vrijgekomen gebouwen in het buitengebied accommoderen.

Het hergebruik/ functieveranderingsbeleid voor wonen kent 4 scenario's voor het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied:

Boerderijsplitsing: dit is ook in veel bestemmingsplannen mogelijk;

Hergebruik van bestaande gebouwen;

Hergebruik van bestaande gebouwen in combinatie met sloop en nieuwbouw;

Volledige sloop van alle gebouwen (exclusief de bestaande bedrijfswoning) en nieuwbouw.

Bij functieverandering kan hergebruik van de aanwezige gebouwen met meerdere wooneenheden plaatsvinden. De wooneenheden komen zoveel mogelijk in één gebouw, en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan. Met de meerdere wooneenheden per gebouw kan gedifferentieerd worden voorzien in de regionaal aanwezige kwalitatieve woonbehoefte. Er wordt uitgegaan van een reductie van tenminste 50% van de bebouwing (alle opstallen, exclusief de bedrijfswoning) per bestemmingswijziging. Het resterend oppervlak aan gebouwen kan worden hergebruikt voor wonen. De gebouwen die niet voor wonen en bijgebouw worden hergebruikt, dienen te worden gesloopt. Als hergebruik van de aanwezige gebouwen voor wonen niet mogelijk is, kan na sloop van alle bedrijfsgebouwen vervangende nieuwbouw plaatsvinden in de vorm van meerdere wooneenheden in één gebouw,met een omvang van maximaal 50% van de gesloopte bebouwing.

Voor functieverandering naar wonen gelden de algemene voorwaarden van paragraaf 2.3.3. Alleen ingeval van de uitvoering van de 'ruimte voor ruimte'-regeling op basis van het Pact van Brakkestein kan er bij complete bedrijfsbeëindiging sprake zijn van een vervangende woning voor reeds gesloopte of te slopen bedrijfsgebouwen, zonder verdere toepassing van verevening.

Functieverandering van vrijgekomen gebouwen naar wonen door middel van bestemmingswijziging van het perceel naar een kleiner perceel 'wonen' zal door toepassing van verevening per saldo een positieve bijdrage aan de omgevingskwaliteit leveren. De wezenlijke kenmerken en waarden van de omgeving worden met functieverandering naar wonen niet aangetast. Derhalve is functieverandering naar wonen ook toepasbaar in het groenblauwe raamwerk.

De Ruimtelijke Verordening Gelderland, vastgesteld door Provinciale Staten op 15 december 2010, laat nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen toe, indien er sprake is van een functieverandering van een niet-agrarische functie bij vervanging van bstaande bebouwing, waarbij er sprake is van een substantiële vermindering van het bebouwde oppervlak en er sprake is van landschappelijke inpassing.

Dit plan past binnen de kaders van het provinciaal beleid omdat sloop en nieuwbouw een van de mogelijkheden is waardoor er nieuwe woningen in het buitengebied gerealiseerd kunnen worden. Ook wordt hiermee voorzien in de regionale behoefte aan wonen in het landelijk gebied. Door het beëindigen van het agrarisch bedrijf en het slopen van de overtollige bedrijfsgebouwen ontstaat een verbetering voor de omgeving en wordt de verstening in het buitengebied verminderd. In dit kader wordt dan ook een positieve bijdrage geleverd aan de “ leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit “ van het buitengebied van Meddo en de gemeente Winterswijk.

Gemeentelijk beleid

De gemeente Winterswijk krijgt veel verzoeken van bewoners in het buitengebied om een bijgebouw op het perceel te hergebruiken naar een woning. Het betreft veelal de volgende initiatieven:

karakteristieke schoppe of bijgebouw

niet-karakteristieke schuren op het perceel

schuren, verspreid in het buitengebied (niet gelegen op een woon- of agrarisch perceel)

woningsplitsing (nieuwe splitsing ofwel legalisering illegale splitsing)

sloop en vervangende nieuwbouw van (voormalig) agrarische bedrijfspanden

overige initiatieven als voormalige diepvrieshuisjes, recreatiewoningen en spiekers.

Hergebruik blijkt niet altijd mogelijk. Bij elk verzoek is het lastig om in te schatten in hoeverre functieverandering naar wonen mogelijk is daar het maatwerk blijft. Toch zijn er een aantal concrete beleidsregels (en uitgangspunten) te formuleren. Hiernavolgend is een omschrijving gegeven van de verschillende beleidsstukken, die als basis dienen voor de gemeentelijke uitwerking.

Visie buitengebied

De Visie Buitengebied geeft aan dat wonen in het buitengebied wordt gezien als één van de economische dragers van het buitengebied. Hierbij zoekt de gemeente met name naar het inpassen van nieuwe woningen in bestaande gebouwen. Er wordt zeer zorgvuldig omgegaan met nieuwbouw in het buitengebied; daarom moet woningsplitsing ook mogelijk zijn voor agrarische bedrijven. Hergebruik is nodig, omdat hiermee efficiënt gebruik van bestaande gebouwen plaatsvindt en verstening van het landschap wordt voorkomen. Door hergebruik zijn er ook meer mogelijkheden om het beheer en onderhoud van karakteristieke panden te financieren. Hierbij is van belang dat wonen in het buitengebied bereikbaar is voor alle inkomensgroepen. Voor veel gebouwen geldt dat de huidige vorm gewaardeerd wordt als belangrijk onderdeel van het cultuurlandschap. Om dat te behouden moet de functie van een gebouw volgend zijn aan de vorm en de ligging van het gebouw. Wonen is dan niet altijd de beste 'hergebruikoptie'. De eisen die bewoners stellen aan hun woning maar ook wettelijke eisen waaraan voldaan moet worden kunnen tot gevolg hebben dat het gebouw niet kan worden hergebruikt omdat het teveel aantast. Bij grootschalige agrarische of niet-agrarische bedrijfsbebouwing die het landschap ontsieren, is sanering soms wenselijk. Vervangende nieuwbouw door woningen kan hierbij een oplossing zijn.

“Functies zoeken plaatsen zoeken functies”

In de beleidsnota 'Functies zoeken plaatsen zoeken functies' staat het hergebruikbeleid voor de Regio Achterhoek beschreven. Deze nota is opgesteld door de acht gemeenten binnen de Regio Achterhoek en is in de plaats gekomen van bovenstaande streekplantekst over hergebruik. De regio is wel van oordeel dat in bijzondere gevallen ook 100% hergebruik mogelijk moet zijn (naast verplichte sloop zijn ook andere vormen van verevening inzetbaar). Daarbij moet de locatie bij uitstek geschikt zijn voor de bouw van een groter aantal wooneenheden voor starters en senioren. Ook kan van de 50% -reductie gemotiveerd worden afgeweken, indien het initiatief leidt tot een substantiële verbetering van de ruimtelijke-, milieu,- of sociale kwaliteit. Wel hanteren de gezamenlijke gemeenten de 50% oppervlaktereductie als uitgangspunt, maar hier kan gemotiveerd van worden afgeweken. Het gestelde van de provincie dat bij 'sloop en vervangende nieuwbouw' meerdere wooneenheden in één gebouw moeten verrijzen (en hoogstens in twee gebouwen die bij elkaar staan), blijft wel van overeenkomstige toepassing.

“Functies zoeken plaatsen zoeken functies in Winterswijk”

De gemeente Winterswijk heeft een lokale vertaling gemaakt van het regionale beleid. Deze vertaling is verwoord in de nota “functies zoeken plaatsen zoeken functies in Winterswijk”. Deze gemeentelijke nota stelt de volgende voorwaarden voor functieveranderingprojecten:

In alle gevallen wordt een vorm van verevening gevraagd. Het LOP geeft hiervoor de criteria;

Altijd vindt landschappelijke inpassing plaats;

Elke afzonderlijke wooneenheid dient minimaal 400 m³ en maximaal 750 m³ te bedragen;

Functieverandering naar wonen is slechts in karakteristieke gebouwen toegestaan. Alle overtollige, niet karakteristieke bebouwing wordt gesloopt;

Bij sloop en nieuwbouw dienen alle niet karakteristieke bebouwing gesloopt te worden met een minimum oppervlakte van 500 m² en 50% van de gesloopte oppervlakte mag teruggebouwd worden;

In de afweging om hergebruik toe te staan, worden de diverse beleidsterreinen meegewogen. De afweging of bepaalde kernkwaliteiten van het landschap worden geschaad, neemt hierbij een zeer prominente rol in.

Voor hergebruik naar wonen geldt dat dit in elk gebiedstype zoals omschreven in het Streekplan te realiseren is. Binnen 'wonen' zijn drie scenario's uitgedacht; alle initiatieven voor functieverandering naar wonen passen binnen een van deze scenario's:

boerderij- of woningsplitsing;

hergebruik van bestaande gebouwen;

volledige sloop (exclusief de bestaande bedrijfswoning) van alle gebouwen en nieuwbouw.

Bij alle vormen van functieverandering naar wonen gelden in ieder geval de volgende algemene uitgangspunten:

Sloop van alle overtollige bebouwing (alles meer dan het toegestane aantal m² aan bijgebouwen per wooneenheid; karakteristieke panden mogen niet gesloopt worden);

Een vorm van verevening. Sloop is ook een vorm van verevening;

Nadat hergebruik of functiewaardering heeft plaatsgevonden, is verdere uitbreiding van de bebouwing niet meer mogelijk.

Naast deze algemene uitgangspunten gelden per scenario aanvullende voorwaarden. Voor volledige sloop (exclusief de bestaande bedrijfswoning) van alle gebouwen en nieuwbouw geldt het volgende;

Indien hergebruik van bijgebouwen niet wenselijk is vanwege slechte beeldkwaliteit van de gebouwen, of fysiek niet mogelijk is vanwege de maatvoering en/of materiaalgebruik, wordt vervangende nieuwbouw toegestaan voor een woonfunctie. Voorwaarde is dat alle aanwezige bedrijfsgebouwen worden gesloopt, exclusief de voormalige (bedrijfs)woning plus bijbehorend bijgebouw. Het aantal m2 aan sloop moet minimaal 500m2 bedragen. Kassen dienen gesloopt te worden (tenzij deze een aantoonbare cultuurhistorische waarde hebben), maar worden niet meegerekend in het aantal te slopen m2 aan bedrijfsgebouwen. Het laatste geldt ook voor mestplaten, mestzakken en kuilvoerplaten.

Om de ruimtelijke eenheid te bewaren, moet het nieuwe woongebouw in principe op het bouwperceel (en liefst op dezelfde plek) worden teruggebouwd. Indien aangetoond wordt dat er een ruimtelijk betere locatie voorhanden is, kan er een uitzondering worden gemaakt maar er wordt altijd gestreefd naar een compact bebouwingsensemble.

Uitgangspunt is dat 50% van de gesloopte oppervlakte teruggebouwd mag worden. Dit is inclusief bijgebouwen. Elke afzonderlijke wooneenheid moet minimaal 400m³ en mag maximaal 750m³ bedragen. Aan bijgebouwen is maximaal 150m² aan wonen toegestaan per wooneenheid.