Kottenseweg 128-132

1.4.2.1 Verbouw maalderij

Voor het afdwingen van de verbouw van de maalderij bestaat er binnen de huidge Wet ruimtelijke ordening geen mogelijkheid om dat af te dwingen.

1.4.2.2 Verplichtingen in het bestemmingsplan

Uit het juridisch advies blijkt dat de specifieke bouwregel in artikel 5.2.6 met betrekking tot de sloop van het pand Kottenseweg 129-130 een gebodsbepaling is en geen voorwaardelijke bepaling. Deze blijkt niet handhaafbaar, omdat een gebodsbepaling in strijd is met de Wet ruimtelijke ordening (Wro); de verplichting voor een andere bestemming geldt (staat in de regels voor 'Wonen' maar geldt voor de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied') en daarnaast wordt het pand beschermd door het overgangsrecht.

De strijdigheid met de Wro geldt ook voor de andere in de regels voor 'Wonen' opgenomen voorwaardelijke verplichtingen voor de realisering van het inrichtingsplan en de waterberging in respectievelijk artikel 5.4.2 en 5.4.3.

1.4.2.3 Overgangsrecht

• Voor bouwwerken: Zoals in Bijlage 1 is geconstateerd valt de woning onder het overgangsrecht, omdat die met vergunning is gebouwd en verbouwd. Uitzondering hierop is de niet meer bruikbare doorgang tussen beide woonruimten. De fysieke afsplitsing is een illegaal handelen, is in strijd met de verleende vergunning en kan daardoor niet onder het overgangsrecht vallen.
• Voor gebruik: De bewoning van het gehele pand valt bij nader inzien niet onder het overgangsrecht, omdat de bewoning langer dan een jaar (van eind 2015 tot eind 2018) onderbroken is geweest. Daarmee is het overgangsrecht komen te vervallen. Deze conclusie wijkt af van het juridisch advies in Bijlage 1. De afwijking is te verklaren doordat er op het moment van het advies nog geen onderzoek was gedaan naar de continuïteit van bewoning en aangenomen was dat die ononderbroken was geweest.

2.1.2.1 Inleiding

Het pand is in de jaren '60 uitgebreid en verbouwd voor inwoning (2 wooneenheden in 1 bouwkundige woning). Daardoor is het huisnummer 130 aan het pand toegevoegd. In het pand is bij de achtergevel een doorgang gemaakt tussen beide wooneenheden met daarin de trapopgang naar de bovenverdieping van de aanbouw. Dit is op onderstaande afbeelding weergegeven (uitsnede bouwvergunning).

Afbeelding 3: Uitsnede bouwvergunning

Beide wooneenheden worden nu echter volledig zelfstandig bewoond, de tussendeur is niet meer bruikbaar (naden zijn dichtgekit). Daarmee is het gebruik in strijd met de verleende bouwvergunning. De eigenaar heeft gevraagd het formeel te mogen splitsen in twee zelfstandige (huur)woningen.

2.1.2.2 Advies Adviescommissie Cultuurhistorie

Voorafgaand aan het principebesluit heeft overleg plaatsgevonden over met name het al dan niet aanpassen van de verschijningsvorm van de aanbouw in relatie tot die van het karakteristieke uiterlijk van de oorspronkelijke woning. Uiteindelijk is aan de Adviescommissie Cultuurhistorie hierover advies gevraagd (zie Bijlage 8 Advies Adviescommissie Cultuurhistorie). In het adviesverzoek is de vraag gesteld of de aanbouw aangepast zou moeten worden om qua verschijningsvorm één geheel met nr. 128 te vormen. De Adviescommissie heeft geadviseerd om het verhaal van de uitbreiding van het pand gewoon zichtbaar te houden. Het moet wat hen betreft duidelijk blijven dat het om een karakteristiek pand gaat met een nieuwe aanbouw erachter.

Zoals de naam al zegt is het een principe-besluit. Dit impliceert dat er omstandigheden kunnen zijn die leiden tot een ander, definitief besluit zoals dat verwoord is in dit bestemmingsplan.

2.1.2.3 Karakteristiek Kottenseweg 128

Het pand is (net als de maalderij) als karakteristiek aangemerkt in het kader van het Erfgoedbeleid. Zie hiervoor Bijlage 7 Uittreksel Catalogus cultuurhistorisch waardevolle panden.

De waardering van de maalderij (nr. 132) is als volgt beschreven:

Van belang vanwege karakteristieke en zeldzame bouwtype, gaafheid van hoofdvorm, materiaalgebruik, gevelindeling en diverse details.

Van belang vanwege beeldbepalende ligging direct aan doorgaande weg. Erfensemblewaarde met belendende woningen.

In het tweede deel van deze beschrijving (die heeft betrekking op het pand nr. 128) is de reden tot behoud van de woning aangegeven. Het behoud van dit pand was dan ook van zwaarwegend belang om de afweging om met het verzoek tot positief bestemmen en splitsen in te stemmen. Zie verder 3.4.2 Erfgoedverordening

2.1.2.4 Gevolg juridisch advies

Gebruik en/of bebouwing mag alleen onder het overgangsrecht gebracht worden als het de intentie is om de niet meer gewenste situatie binnen de planperiode te beëindigen. Het onder het overgangsrecht plaatsen van het pand nr. 128-130 was qua uitgangspunt vanuit de bestemmingsplanopzet dus ook terecht.

Nu de conclusie is dat de voor sloop opgenomen bepaling niet houdbaar blijkt te zijn, is de situatie veranderd. Op het moment dat het bestemmingsplan zou worden herzien vanwege een andere aanleiding, zou er een verplichting ontstaan om het pand alsnog te legaliseren. Twee keer het overgangsrecht toe passen is juridisch niet toegestaan en een dwingende openbare reden om het pand te onteigenen en te slopen zijn ook niet aanwezig. Nu uit paragraaf 2.1.3 blijkt dat er een actualisatie nodig is om het bestemmingsplan in overeenstemming te brengen met de verleende omgevingsvergunning voor Maalderij 9 en de beoogde beeldkwaliteit zoveel mogelijk planologisch te verankeren is een heroverweging van de gehele situatie op zijn plaats.

2.1.2.5 Heroverweging van het principebesluit

Het principebesluit

In het principebesluit is het college van Burgemeester en wethouders mede vanwege het advies van de Adviescommissie Cultuurhistorie akkoord gegaan met het behoud van het gehele pand en de gevraagde splitsing (zie paragraaf 2.1.2.2). In het adviesverzoek aan de Adviescommisie Cultuurhistorie is de vraag niet gesteld of het gesloopt zou moeten worden, maar het antwoord op de niet gestelde vraag ligt besloten in het advies om het niet aan te passen aan de kapvorm van het karakteristieke pand nr. 128.

Aanleiding tot heroverweging

De aanleiding voor de heroverweging van het principebesluit ten aanzien van het behoud van de aanbouw nr. 130 en het advies van de Adviescommissie Cultuurhistorie is aan de ene kant de reacties van de omwonenden in het participatietraject (zie paragraaf 4.7.1 Participatie) en aan de andere kant die van de eigenaar. De aanleiding tot heroverweging is meervoudig:

• 1. De woning nr. 128 heeft een geschatte inhoud van ±760 m3 en dat is heel fors voor één (sociale)huurwoning en genoeg voor een 2-1-kap, maar er is toaal geen bergruimte bij deze woning.
• 2. De hoge, brede aanbouw:
  • a. vertelt weliswaar het verhaal van de geschiedenis, maar is door het verdwijnen en zin context (de loods waar hij tegenaan en deels in was gebouwd vanuit esthetisch oogpunt en privacy geen aanbouw die nu nog passend is;
  • b. heeft een massa die niet passend kan worden geacht binnen de ruimtelijke opzet van deze ontwikkeling in het buitengebied met de lage naast- en achterliggende bebouwing bestaande uit één laag met een kap, overigens zijn 2 lagen met een kap toegestaan);
  • c. heeft een behoorlijke impact op de privacy(gevoelens) van de achterliggende woningen vanwege het uitzicht vanaf de bovenverdieping op de tuin van Maalderij 9 en de tuinen daarnaast. Met name de eigenaar van de woning Maalderij 9 kon er op basis van (de intentie van) het bestemmingsplan vanuit gaan dat de huidige situatie van tijdelijk aard zou zijn. De tijdelijkheid zou daarbij afhankelijk zijn van de verkooptermijn van de laatste kavel en de vergunningverlening voor de laatste grondgebonden woning aan de Maalderij.

Foto 2: Zijgevel Kottenseweg 128-130

Foto 3: Bestaande situatie gezien vanuit de tuin van Maalderij 9

Verbouwmogelijkheden

Er is gekeken of het karakteristieke deel nr, 128 te verbouwen is tot 2 zelfstandige woningen, om zodoende aan alle drie de punten tegemoet te komen. In principe is die inhoud groot genoeg om twee (huur)woningen in te realiseren. Menige sociale huurwoning heeft de halve inhoud (±380 m3) of kleiner. Uiteraard vergt dat een behoorlijke aanpassing van het pand. Hiermee leek de sloop van nr. 130 en een herinrichting van het pand nr 128 tot twee kleinere woningen een reële mogelijkheid..

Voor- en tegenargumenten

Aan de ene kant betekenen bovenstaande verbouwmogelijkheden dat het behoud van nr. 130 niet noodzakelijk is om twee (huur)woningen met een 'passende' inhoud te kunnen behouden/realiseren.

Aan de andere kant mag in beginsel bij elke woning bijbehorende bebouwing worden opgericht in de vorm van een aanbouw en/of en bijgebouw en dus zou de bebouwing (tot op de perceelsgrens van Maalderij 9 en Kottenseweg 126) weer kunnen toenemen. De beganegrond van de aanbouw en meer zou dus weer herbouwd kunnen worden.

De argumenten voor verbouw zijn niet alleen een afwijking van het principebesluit en het advies van de Adviescommissie Cultuurhistorie, maar vooral door de hiervoor beschreven aanpassingen die leiden tot een forse inperking van de gebruiksruimte in het totale pand en wel om de volgende redenen, die nadien duidelijk zijn geworden:

• 1. De bovenverdieping van nr. 128 moet verbouwd worden, niet zozeer vanwege de bouwkundige staat (behoudens isolatie) maar wel vanwege de kleine slaapkamers in het pand en het gebrek aan bergruimte. De hele bovenverdieping is nodig om de slaapkamers te vergroten en die op de begane grond in de zijaanbouw te vervangen (zie volgende punt).
• 2. Die slaapkamer in de voormalige winkelruimte is nodig om te kunnen omvormen tot bergruimte voor nr. 128 omdat die in het huidige pand volledig ontbreekt.
• 3. In nr. 130 zijn alleen op de bovenverdieping twee slaapkamers en een badkamer en er is geen ruimte die elders onder te brengen vanwege punt 1 en 2. Ook deze woning heeft geen bergruimte.

Heroverwegingen

De privacy van de omwonenden en de noodzaak voor bergruimte hebben, in relatie tot de vraag aan de Adviescommissie Cultuurhistorie voor het principebesluit, geleid tot de volgende heroverwegingen.

• De bovenverdieping moet aangepast worden zodat die (visueel) past binnen het stedenbouwkundige uitgangspunt van de bebouwing in de omgeving type '1 laag met een kap'. Uitzonderingen hierp zijn de maalderij en het winkelpand van Kottenseweg 126.
• Bij de aanpassing van de bovenverdieping wordt daarom (in afwijking van het advies) toch uitgegaan van het aanpassen van nr. 130 aan de karakteristiek van nr. 128 door doortrekken van de bestaande kapvorm (mansardekap met goot- en boeidelen) over en om de bovenverdieping van nr. 130.
• De ramen en de deur in de achtergevel van de bovenverdieping worden, vanwege de waarborging van privacy, vervangen door metselwerk en een nieuw raam minimaal op 1,80 m boven de verdiepingsvloer voor de badkamer. Dit geldt ook voor ramen in de linker zijgevel van de aanbouw (gezien vanaf de achtergevel).
• De delen die buiten het aangepaste dakvlak op de bovenverdieping vallen worden aangepast naar de sfeer van de bestaande dakkapel op nr. 128 en de aanbouw van nr. 130 (bekleding met zwarte rabatdelen).
• De zwarte aanbouw kan blijven staan en de 'lege hoek' kan aangevuld worden ten behoeve van een berging.

Op onderstaande figuur 4 en in is de aanpassing weergegeven en in Bijlage 2.

Afbeelding 4: Massa-impressie bestaande en nieuwe situatie

Gezien de beperkte oppervlakte van de percelen buiten de bebouwing van beide woningen wordt door de bestemming 'Tuin' op te nemen verdere bebouwing uitgesloten en wordt voldoende buitenruimte gegarandeerd. Zie Bijlage 2 Beeldkwaliteit Kottenseweg 130 en ook paragraaf 5.2.1.

2.1.4.1 Planologisch vastgelegd inrichtingsplan

In het geldende bestemmingsplan is voor de inrichting rondom de maalderij het onderstaande plan vastgelegd. Binnen één jaar na de bouw van de vijfde grondgebonden woning dienden de gezamenlijke buitenterreinen en groenelementen uit het inrichtingsplan uitgevoerd te zijn. Daaronder vallen de acht parkeerplaatsen op de locatie van het pand Kottenseweg 128-130.

Nu dit pand blijft staan en het bouwplan voor de maalderij veel kleiner wordt is een nieuw ontwerp van de buitenruimte opgesteld. Zie daarvoor de volgende paragraaf.

Afbeelding 5: Geldend inrichtingsplan rondom de maalderij

2.1.4.2 Nieuw vast te leggen parkeerplan

Voor het nieuwe plan is het onderstaande parkeerplan opgesteld. Het pand met de woningen nr. 128-130 blijft bestaan. Wel is een beperkte mogelijkheid aangegeven om de bestaande 'normale' aanbouw op de beganegrond iets uit te breiden om zodoende een bergruimte voor nr, 130 te realiseren, zoals dat bij een bestaande woning gebruikelijk is en mogelijk vergunningvrij is toegestaan.

Afbeelding 6: Nieuw inrichtingsschets rondom de maalderij

2.1.5.1 Afstand tussen bebouwing maalderij en Maalderij 9

Volgens het geldende inrichtingsplan waarop het bestemmingsplan Kottenseweg 132 is gebaseerd, zou de afstand van de achtergevel van de woningen in de maalderij tot aan de woning Maalderij 9 ±13,70 meter bedragen, zoals op onderstaande uitsnede van het inrichtingsplan is te zien. In werkelijkheid zou die afstand met het geldende bestemmingsplan maar 5 meter kunnen gaan bedragen.

Door het nieuwe inrichtingsplan en het gewijzigde plan van de maalderij zoals opgenomen in dit bestemmingsplan wordt de afstand ±12,00 meter en dus ongeveer gelijk aan de gewenste situatie.

Afbeelding 7: Uitsnede geldend inrichtingsplan

2.1.5.2 Privacy versus parkeergeluid voor Maalderij 9

Op basis van het geldende bestemmingsplan zou de bestaande woning Kottenseweg 128-130 gesloopt worden en zou pal naast de tuin van Maalderij 9 een parkeerplaats komen. Een bekend hinderaspect van een parkeerplaats is het dichtslaan van deuren van auto's.

Door het nieuwe ontwerp en het behoud van het pand Kottenseweg 128-130 verschuift de parkeerplaats tot naast de woning, waardoor de tuin minder belast wordt met het autogeluid. Daar staat tegenover dat er een tuin blijft en dat uitzicht behoud op een 'blinde gevel' op 6 meter van de erfgrens. Met de verplichte 'blinde gevel' wordt er uitzicht op de tuin voorkomen vanuit de visueel verbeterde bovenverdieping van nr. 130. De huidige achtergevel van de aanbouw Kottenseweg 130 blijft op ±4,85 m liggen van die erfscheiding. Hoger bouwwerken tot op de erfscheiding worden uitgesloten.

2.1.5.3 Doorgang fiets-/wandelpad

In het oorspronkelijke plan is een fiets-/wandelpad aangegeven van het centrale plein van de nieuwe woningen aan de Maalderij naar de parkeerplaats zodat bewoners 'binnendoor' naar de Kottenseweg kunnen. Dit is ook kadastraal en privaatrechtelijk vastgelegd.

In de huidige situatie zou het pad tussen de zijgevel van Maalderij 9 en een (planologisch toegestane) schuur van 3,00 meter hoog behorende bij de woning in de maalderij een breedte van ±2,80 meter tussen twee gevels hebben over een lengte van ±12,40 meter. Hierdoor kan er een steegje ontstaan dat een onveilig gevoel kan geven. Fysiek zal het pad 1,75 meter breed zijn, omdat het kadastraal niet breder is. Hieronder is de mogelijke huidige planologische situatie weergegeven.

Foto 4: Luchtfoto met huidige bouwmogelijkheid bijgebouw maalderij

In het nieuwe plan wordt de bouwmogelijkheid voor bijgebouwen ingeperkt tot ongeveer de lijn van de achtergevel van nr. 130, waardoor de breedte tussen gebouwen 5,75 m wordt gegarandeerd er geen sprake meer is van een steegje, maar van een doorgang. Hoge schuttingen worden uitgesloten. Dit komt het veiligheidsgevoel van de gebruikers ten goede.

2.1.5.4 Geen herziening van het bestemmingsplan

De voorgaande effectbeschrijvingen die in 2.1.5.1 en 2.1.5.3 benoemd zijn zouden los gezien van het pand nr. 128-130 zonder herziening niet bereikt worden, omdat met name de bouwruimte bij de maalderij niet ingeperkt zou worden. Daardoor zouden ook de beoogde ruimtelijke kwaliteit en de beeldkwaliteit van het centrale erf niet bereikt worden.

3.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

3.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie

Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.

• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel

Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.

• 3. Sterke en gezonde steden en regio's

Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.

• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

3.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

3.1.1.4 Toetsing

In voorliggend geval is sprake van een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het plangebied en die van de aanwezige bebouwing centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

3.1.2.1 Algemeen

De toepassing van de Ladder heeft sinds 2012 tot veel uitspraken geleid bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Op 1 juli 2017 is daarom de Ladder gewijzigd en vereenvoudigd om de in de praktijk ervaren knelpunten op te lossen en onderzoekslasten te verminderen. Met deze wijziging is beoogd de effectiviteit van het instrument te bevorderen. De 'nieuwe' Ladder bevat geen treden meer, de treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt. De definities zijn verder niet gewijzigd, de huidige lijn in de jurisprudentie blijft hiermee in stand. Daarnaast geldt vanaf 1 juli alleen nog voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied een uitgebreide motiveringsplicht.

Voordat de ladder voor duurzame verstedelijking wordt toegepast, moet een afweging plaatsvinden of het 'plan' een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' betreft. De Bro definieert het begrip 'stedelijke ontwikkeling' als volgt: “ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er dus sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Raad van State van 28 juni 2017 (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat bij meer dan 11 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor wonen is daarmee gesteld dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Daarnaast volgt uit een uitspraak van 20 april 2016 (ABRvS 20 april 2016; ECLI:NL:RVS:2016:1075) dat wanneer er enkel sprake is van een functiewijziging, het ruimtebeslag een doorslaggevende factor is of er kan worden gesproken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

3.1.2.2 Toetsing

De in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling omvat het behoud van bestaande bebouwing met enerzijds een bestaande functie 'wonen' (nrs. 128-130) en anderzijds de al vergunde functie 'wonen'. Het aantal juridisch toegestane wooneenheden binnen het plangebied neemt niet toe, wel het aantal zelfstandige woningen (splitsing nrs. 128-130).

3.2.2.1 Planspecifiek

Omgevingsvisie Gelderland

Het plangebied is in de provinciale omgevingsvisie aangeduid als 'Nationaal Landschap'. Deze gebieden zijn de symbolen bij uitstek van het Gelderse cultuurlandschap. Met de voorliggende ontwikkeling wordt het behoud van twee cultuurhistorisch waardevolle panden zeker gesteld.

De ontwikkeling gaat vergezeld van een kwaliteitsimpuls bestaande uit de aanpassing van de bestaande aanbouw (nr. 130) en het behoud van een karakteristieke (voormalige bedrijfs)woning in het buitengebied.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling niet in strijd is met de uitgangspunten zoals gesteld in de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening van de provincie Gelderland.

Gelderse Ladder

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot de ladder. Dit aspect is reeds toegelicht in paragraaf 3.1.

Omgevingsverordening Gelderland

Het plan omvat de bestaande en al toegestane woningen en is daarmee passend binnen de Omgevingsverordening.

3.3.1.1 Planspecifiek

De voorliggende ontwikkeling voorziet in de aanpassing van een niet-karakteristieke aanbouw aan een karakteristieke woning en de bouwtechnische splitsing van de (voormalige bedrijfs)woning.

Daarnaast voorziet het plan in een verkleining van de geldende (ver)bouwmogelijkheden van de maalderij en vervanging van 5 luxe appartementen door drie maisonettewoningen in het middensegment van de woningmarkt en één topappartement erboven. Hiermee wordt één woning (geen wooneenheden) toegevoegd voor een lokale woonbehoefte.

Gelet op de aard en omvang wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet in strijd is met de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025.

3.4.1.1 Planspecifiek

Dit plan geeft invulling aan het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen door een nieuwe functie aan het karakteristieke maalderijgebouw te geven en de bestaande karakteristieke bedrijfswoning te legaliseren.

3.4.2.1 Cultuurhistorisch waardevolle panden

In het bestemmingsplan 'Integrale herziening buitengebied Winterswijk' zijn karakteristieke gebouwen voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Op basis van de MIP-lijst (het Monumenten Inventarisatie Project) is bepaald dat deze panden waardevol genoeg zijn om te behouden. Hiervoor is een regeling opgenomen in het bestemmingsplan. In de regels is voor de karakteristieke panden bepaald dat (gedeeltelijke) sloop gebonden is aan de voorwaarde dat getoetst wordt of het karakter van een pand in ernstige mate wordt aangepast. Deze toetsing wordt mogelijk gemaakt door de sloop te verbinden aan een sloopvergunning.

In het jaar 2016 heeft de gemeente een inventarisatie gedaan en zijn alle panden in het buitengebied getoetst op de aanwezigheid van bijzondere cultuurhistorische of historisch-ruimtelijke kenmerken. Een deel van de bebouwing in het buitengebied heeft een cultuurhistorische waarde. Om als karakteristiek object en/of ensembles te worden aangemerkt zal het in meer of minder mate moeten voldoen aan de volgende criteria:

• Objecten en complexen met architectuurhistorische waarden: dat wil zeggen met een relatief hoge ontwerpkwaliteit of representatief voor een bepaalde bouwstijl, stroming, bouwperiode of typologie, voor circa 1970;
• Objecten, complexen en ensembles met een bijzondere stedenbouwkundig-historische of landschappelijke waarde, dat wil zeggen als onderdelen van bijzondere complexmatige ontwikkelingen door bijvoorbeeld woningbouwcorporaties, bedrijfscomplexen, particulieren e.d. of vanwege specifieke andere situationele aspecten (bijvoorbeeld markante locaties, focus- en oriëntatiepunten, landmarks);
• Gaafheid, dat wil zeggen objecten en ensembles die in belangrijke mate ongewijzigd zijn gebleven sinds de bouwtijd of waarbij wijzigingen zeer zorgvuldig zijn aangebracht.

• Objecten en complexen met een monumentenstatus (rijks- en gemeentelijke monumenten).

(rijksmonumenten worden beschermd via de Erfgoedwet)

Aan de hand van een zestal ruimtelijke en cultuurhistorische waarderingscriteria, die speciaal voor dit doel zijn geformuleerd, zijn alle gebouwen in het buitengebied getoetst op basis van de criteria:

Architectuurhistorische waarde:

Het belang van het object als onderdeel van de ontwikkelingsgeschiedenis van het gebied/omgeving; en/of als onderdeel van de cultuurhistorische gebiedskarakteristiek en/of vanwege ensemblewaarde, bijvoorbeeld in relatie tot een beschermd stads- of dorpsgezicht, beschermde monumenten en andere karakteristieke gebouwen en structuren;

Cultuurhistorische waarde:

Het belang van het object vanwege de bijzondere betekenis voor het beeld van de omgeving (bijvoorbeeld: markant onderdeel lintbebouwing, opmerkelijke ligging, oriëntatiepunt, zichtlijn, landmark).

Ensemblewaarde:

Het belang van het object vanwege de herkenbaarheid van het oorspronkelijke concept en de oorspronkelijke (bijzondere) functie, in relatie tot de ontwikkelingsgeschiedenis en de historische gelaagdheid van het gebied; bewoning door voor de geschiedenis van Winterswijk belangrijke personen;

Gaafheid:

Het belang van het object wegens de authenticiteit van hoofdvorm, gevelindeling en/of detaillering;

Authenticiteit:

Het belang van het object vanwege de architectuurhistorische waarde: kenmerkende / bijzondere bouwstijl, typologie, vorm en materiaalgebruik; het belang binnen het oeuvre van een architect;

Zeldzaamheidswaarde:

Zeldzaamheid in architectuurhistorisch, typologisch of functioneel opzicht, of bijvoorbeeld vanwege bouwhistorische waarden;

Waardering objecten

De waardering van de objecten heeft plaatsgevonden op basis van de zes hierboven genoemde criteria waarbij een -, o, + of ++ kan worden gescoord.

++ = hoge waarde

+ = positieve waarde

0 = neutrale waarde

- = negatieve waarde

Eindwaardering

Elk object heeft op basis van de genoemde criteria een score gekregen. De optelsom van de scores leidt tot het formuleren van een eindwaardering:

• Hoge cultuurhistorische totaalwaarde (H): minimaal 3x ++ en 2x +
• Positieve cultuurhistorische totaalwaarde (P): minimaal 4x + en 2x 0;
• Indifferente cultuurhistorische totaalwaarde (I): alles daaronder.

Hoge cultuurhistorische waarde:

Deze objecten scoren op de waarderingscriteria voornamelijk hoog. Het betreft hoogwaardige gebouwen, objecten en ensembles met voornamelijk hoge ruimtelijke waarden, architectuurhistorische en cultuurhistorische waarden en objectwaarden.

Wanneer ze zouden worden getoetst aan de algemeen gehanteerde monumentenselectiecriteria dan is de kans zeer groot dat ze voldoende waarden bezitten voor de kwalificatie gemeentelijk monument. Integrale instandhouding is gewenst. Mocht de gemeente in de toekomst overwegen de gemeentelijke monumentenlijst uit te breiden, dan is dit de topcategorie, waaruit geselecteerd kan worden. Het is tevens de categorie, die zonder meer in aanmerking komt voor de aanwijzing als karakteristiek gebouw in het bestemmingsplan.

Positieve cultuurhistorische waarde:

Deze categorie scoort betreft gebouwen, objecten en ensembles, die vanwege de voornamelijk hoge én positieve ruimtelijke waarden, historische waarden en objectwaarden van betekenis zijn voor de gemeente Winterswijk (kernen en buitengebied) en de historisch-ruimtelijke gebiedskarakteristieken. Instandhouding van hoofd- en kapvormen, algemeen gevelbeeld en materialisering is wenselijk.

Ook voor deze categorie geldt dat er veelal voldoende waarden aanwezig zijn om nader onderzoek te rechtvaardigen naar de monumentwaardigheid voor de kwalificatie gemeentelijk monument. Deze categorie kan dan ook als 'mogelijke monumentwaarde' worden gekenschetst. Mocht de gemeente in de toekomst overwegen gemeentelijke monumenten aan te gaan wijzen, dan is dit eveneens een categorie, waaruit geselecteerd kan worden. Het is tevens de categorie, die zonder meer in aanmerking komt voor de aanwijzing als karakteristiek gebouw in het bestemmingsplan.

Indifferente cultuurhistorische waarde:

Objecten en/of ensembles, die niets of weinig aan de cultuurhistorische en ruimtelijke kwaliteit van het gebied toevoegen en ook geen wezenlijk onderdeel vormen van de gebiedskarakteristiek en de ontwikkelingsgeschiedenis. Behoud is niet noodzakelijk.

Verwerking in het bestemmingsplan:

De cultuurhistorisch waardevolle panden zijn op de verbeelding voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.

3.4.2.2 Archeologie

Archeologie, cultuurlandschap en gebouwde monumenten spelen een steeds grotere rol bij ruimtelijke ontwikkelingen. Opgraving of inpassing van archeologische vindplaatsen, het historisch cultuurlandschap als een creatieve input voor ontwerp, bescherming en herbestemming van bouwkundig erfgoed: het zijn allemaal manieren waarop bewust aandacht wordt besteed aan de boven- en ondergrondse historische kwaliteiten van een gebied. Het zichtbaar en beleefbaar maken van cultuurhistorie kan een gebied een eigen identiteit geven.

Daardoor wordt niet alleen de intrinsieke waarde voor de lokale bevolking verhoogd, maar ontstaan ook economische kansen. Een voorbeeld daarvan is een fraaie historische dorpskern, maar het geldt ook voor landelijke gebieden waar bijvoorbeeld fietsrecreanten op afkomen. Een zorgvuldige omgang met cultuurhistorie en benutting van historische kwaliteiten kan dus economisch lonend zijn, zo is uit wetenschappelijk onderzoek gebleken.

De gemeente Winterswijk heeft al in 2009 een archeologische verwachtingenkaart laten vervaardigen als gevolg van de toenemende rol voor gemeentelijke overheden bij de omgang met het archeologisch erfgoed.4 In de bijbehorende rapportage is uitgebreid ingegaan op beleidsaspecten, het fysisch-geografisch landschap, de archeologische vindplaatsen en bewoningsgeschiedenis en op de samengestelde verwachtingenkaart zelf. In 2010 is door RAAP een beleidskaart vervaardigd.

Omdat - zeker de laatste jaren - het aantal archeologische onderzoeken landelijk enorm is gestegen, is het zaak om de archeologische waarden- en verwachtingenkaart periodiek te laten actualiseren. In opdracht van de gemeente Winterswijk heeft RAAP daarom een actualisatie doorgevoerd van bestaande archeologische verwachtingenkaart. De actualisatie betreft:

• 1. Het bijwerken van de bestaande kaartgrenzen (langs de gemeentegrenzen). Deze aanpassing was wenselijk om de kaarten van Winterswijk (en het gelijktijdig lopende project van de actualisatie van de kaarten van Oost Gelre) te laten aansluiten op die van andere gemeenten in de Regio Achterhoek (Berkelland, Montferland, Doetinchem) waar reeds een actualisatie plaatsvond.
• 2. Het bijwerken van de achterliggende databestanden met nieuwe/aanvullende archeologische en landschappelijke (geomorfologische) gegevens en inzichten. Daarnaast is de reeds aanwezige laag met archeologisch interessante locaties op basis van historische bronnen aangepast.
• 3. Het aanpassen van de beleidskaart aan het vigerende archeologiebeleid binnen de Regio Achterhoek. Verwerken in bestemmingsplan:
• 4. Voor de verschillende gebieden met archeologische waarden is een zestal dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' opgenomen. Hierbij is uitgegaan van de archeologische beleidswaardenkaart die de gemeenteraad op 23 april 2020 heeft vastgesteld. Voor deze gebieden is in het bestemmingsplan een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen ter bescherming

van de te verwachten of de aanwezige waarden. Bij de vormgeving van de planregels is aansluiting gezocht met de voorbeeldtekst die de Achterhoekse gemeenten samen met de regionale archeoloog hebben opgesteld. De daarin verwerkte normen voor het verrichten van onderzoek zijn op de beleidswaardenkaart uit 2020 en in de bijbehorende rapportage (RAAP-3146) aangepast naar aanleiding de praktijkervaringen die inmiddels waren opgedaan en de onderzoeksresultaten uit de afgelopen jaren. De planregels bij het bestemmingsplan gaan uit van de aangepaste normering uit het RAAP-rapport 3146 en de bijbehorende archeologische beleidswaardenkaart die de gemeenteraad vastgesteld heeft.

Per categorie worden de volgende beleidsuitgangspunten gehanteerd:

Afbeelding 8: Uitgangspunten archeologiebeleid (inclusief onderzoeksverplichting) per categorie. (bron: RAAP-rapport 3146 / eindversie, 3 maart 2020)

In totaal zijn binnen de gemeente Winterswijk 9 categorieën te onderscheiden. Niet alle categorieën krijgen een vertaling in de herziening van het bestemmingsplan integrale herziening buitengebied Winterswijk. In de herziening worden zes categorieën van beschermingsregimes voor archeologische waarden opgenomen. In 37/843 afnemend 'gewicht' is een onderzoek verplicht voor:

• AWG categorie 2: ingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld;
• AWG categorie 4: ingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 50 m2;
• AVV categorie 5: ingrepen dieper dan 40 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 250 m2;
• AVV categorie 6: ingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 250 m2;
• AVV categorie 7: ingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld met een oppervlakte groter dan 1.000 m2;
• AVV categorie 8 en 9: ingrepen dieper dan 30 cm met een oppervlakte groter dan 5.000 m2.

De voor 'Waarde – Archeologie' en 'Waarde - Archeologische verwachting' bestemde gronden zijn mede bestemd voor de bescherming van aanwezige archeologische waarden en van archeologische verwachtingswaarden. Voor het bouwen overeenkomstig de andere geldende bestemming dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen soms een archeologisch rapport te overleggen. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden verbonden worden. De archeologische waarden zijn ook beschermd doordat bouwwerken vanaf een bepaalde omvang uitsluitend mogen worden uitgevoerd met een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden.

3.4.2.3 Planspecifiek

Cultuurhistorische waarden

De panden Kottenseweg 128 (zonder aanbouw) en 132 zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevolle panden en worden met dit plan behouden. De basis voor dat uitgangspunt ligt in de volgende in de Erfgoedverordening opgenomen beoordeling van de locatie.

Waardering
waardering	hoog
1. ensemblewaarde	++
2. beeldbepalende waarde	++
3. herkenbaarheid	++
4. authenticiteit	+
5. architectuurhistorische waarde	++
6. zeldzaamheid	++

Van belang vanwege karakteristieke en zeldzame bouwtype, gaafheid van hoofdvorm, materiaalgebruik, gevelindeling en diverse details.

Van belang vanwege beeldbepalende ligging direct aan doorgaande weg. Erfensemblewaarde met belendende woningen.

Voor de panden zelf is een beschrijving opgenomen in de Bijlage 2 en 3 van de regels.

Archeologie

Ten aanzien van archeologie voorziet het plan niet in ingrepen die een bedreiging vormen voor archeologische relicten. De ingrepen in de ruimte zijn slechts van ondiepe aard en/of vinden plaats in al verstoorde grond.

3.4.3.1 Planspecifiek

Het plan geeft invulling aan het eerste punt van opsomming van de hoofddoelstelling door het behoud van de beide cultuurhistorisch waardevolle panden.

3.4.4.1 Planspecifiek

Door dit plan wordt geen actieve invulling gegeven aan het beleid, maar het is er ook niet strijdig mee. De te behouden woning zal aangepast worden aan de isolatie-eisen van deze tijd.

4.1.1.1 Planspecifiek

Voor de locatie is in het kader van het bestemmingsplan 'Kottenseweg 132' al een bodemonderzoek uitgevoerd. Zie Verkennend bodem- en asbestonderzoek en Aanvullend asbest- en bodemonderzoek. Het plangebied van dat bestemmingsplan is grotendeels onderzocht.

Eind 2015 is een eerste onderzoek uitgevoerd en eind januari 2016 is een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van deze onderzoeken heeft een bodemsanering plaatsgevonden. Er is geen aanleiding een nieuw onderzoek uit te voeren, omdat er sindsdien geen bodembedreigende activiteiten zijn uitgevoerd. Wel is in 2022 een PFAS onderzoek uitgevoerd (Bijlage 3) en in 2023 is dat geactualiseerd (Bijlage 4).

De locatie van het pand Kottenseweg 128-130 is daarbij destijds niet onderzocht, omdat het toch gesloopt zou moeten worden.

Voor dit bestemmingsplan wordt een aanvullend onderzoek voor de locatie Kottenseweg 128-130 uitgevoerd. De conclusie uit het onderzoek is nog PM en daarom zijn beperkende gebruiksvoorwaarden opgenomen in de regels. Bij de vaststelling kunnen die aangepast worden of eventeueel verwijderd, afhankelijk an de uitkomst van het onderzoek. Dit aspect vormt verder geen belemmering voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan.

4.1.2.1 Planspecifiek

Algemeen

Voor de locatie is in het kader van het bestemmingsplan 'Kottenseweg 132' al een geluidsonderzoek uitgevoerd en een Besluit hogere grenswaarde genomen. De woningen in de maalderij moeten aan de wegzijde voorzien worden van een 'dove gevel', of aan die zijde een niet-geluidsgevoelige ruimte bevatten. Het plangebied van dat bestemmingsplan is onderzocht. De locatie van het pand Kottenseweg 128-130 is destijds niet onderzocht, omdat het toch gesloopt zou moeten worden. Er is sprake van een gewijzigde situatie doordat het pand blijft staan, de nieuwe woningen zijn gerealiseerd en er sprake is van veranderde verkeersintensiteiten.

Vanwege de herbestemming van het pand Kottenseweg 128-130 is er in het kader van de Wet geluidhinder juridisch sprake van een 'nieuwe' situatie en dus van nieuwe woningen, ondanks dat ze al bestaan. Op basis van de nieuwe situatie is een hernieuwd geluidsonderzoek uitgevoerd, Zie Bijlage 5 Geluidsonderzoek 2022.

Resultaten

In onderstaande tabel zijn de rekenresultaten opgenomen die van belang zijn voor de afwegingen. Daarnaast zijn de rekenpunten aangegeven.

Tabel rekenresultaten

"Nieuwe" woningen

Het pand Kottenseweg 128 heeft, zoals uit het eerdere onderzoek al te verwachten was, een te hoge geluidsbelasting van 63 dB (nr. 5). Indien als gevolg van de sloopplicht voor de bestaande woningen een hogere waarde nodig is dan geldt in de rekenpunten 5 – 8 een ten hoogst toelaatbare waarde van 58 dB. De voorgevel in rekenpunten 1 en 5 dienen te worden uitgevoerd als dove gevel. Voor de zijgevels van deze woningen (rekenpunten 2, 3, 7 en 8) is een hogere waarde aangevraagd van 57, 57, 56 en 53 dB voor wegverkeer op de Kottenseweg, conform bovenstaande tabel III.2. Het ontwerp-besluit is opgenomen in Bijlage 6.

Voormalige maalderij 

Ten aanzien van de woningen in de voormalige maalderij Kottenseweg 132 is er feitelijk geen verandering, daar blijft sprake van een te hoge geluidsbelasting. Voor de nieuwe woningen in de voormalige maalderij geldt een ten hoogst toelaatbare waarde van 53 dB. Door toepassen van dove gevels of een bufferruimte tussen de voorgevel en de woninggevel in de rekenpunten 1 - 3 wordt voor de woningen in de maalderij voorkomen dat een geluidbelasting ontstaat op woninggevels (met te openen delen) die hoger is dan de maximale hogere waarde.

4.1.3.1 Planspecifiek

Een woning wordt niet aangemerkt als een gevoelige bestemming als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (lucht kwaliteitseisen). Het opnieuw bestemmen van de gesplitste bedrijfswoning en de realiseren van 4 woningen in de maalderij valt onder 'kleine' projecten en draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit belemmert de uitvoering van het plan niet. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit in het kader van genoemde besluiten is niet noodzakelijk.

4.1.4.1 Planspecifiek

Het plangebied ligt in het buitengebied van Winterswijk direct aan een provinciale weg en is te kenmerken als gemengd gebied. Op het naburige perceel was een detailhandel en bakkerij gevestigd. Voor deze functies (SBI-2008, 471 en 4724) geldt, zonder verlaging met één afstandsstap, een richtafstand van 10 meter.

De voormalige bedrijfswoning bevindt zich op meer slechts een paar meter afstand van de de bestemming 'detailhandel' waarin de voormalige bakkerij annex winkel was gehuisvest. Het betreft een historisch gegroeide situatie op basis (sinds de jaren '40 van de vorige eeuw), zodat in het kader van milieuzonering er geen belemmering is voor de uitvoering van dit plan. Overigens zijn de bakkerij met bijbehorende winkel al tijden gesloten.

De nieuwe woningen in de maalderij liggen op veel grotere afstand van dit pand. De omliggende functies ondervinden geen hinder van voorgestane ontwikkeling en omgekeerd wordt het toekomstig woon- en leefklimaat niet beperkt door diezelfde functies.

4.1.5.1 Planspecifiek

Aan de hand van de Wgv is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. Het plan voorziet in het toevoegen van een woonfunctie. In de omgeving zijn geen agrarische bestemmingen aanwezig (de dichtsbijzijnde ligt op meer dan 400 meter afstand), waarbij geldt dat op kortere afstand van deze bedrijven al meerdere woningen gesitueerd zijn. Het toevoegen van de woonfunctie belemmert de agrarische bedrijfsvoering van deze bedrijven niet en omgekeerd is geen sprake van een ontoelaatbare geurbelasting. Er zijn vanuit het aspect geur geen belemmeringen voor de uitvoering van dit plan.

Op bijgevoegde uitsnede van de Plan MER van de gemeente Winterswijk is weergegeven dat het leefklimaat ter plaatse van het plangebied in de huidige situatie 'zeer goed' is.

Afbeelding 9: Geurlocaties, blauwe ster is planlocatie

4.1.6.1 Planspecifiek

De dischtsbij zijnde risicovolle inlichting ligt op 1,4 km ten noordwest van de planlocatie en vormt daarmee geen risico voor de locatie.

Afbeelding 10: Risicokaart

4.2.2.1 Planspecifiek

In paragraaf 3.4.2.1 Cultuurhistorisch waardevolle panden is de invulling van dit beleid al weergegeven.

4.2.3.1 Planspecifiek

In het plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 2' ter bescherming van de mogelijk aanwezige archeologische waarden. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 250 m2 en waarbij de bodemingreep dieper is dan 0,3 m beneden maaiveld moet de aanvrager een rapport overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft voldoende is vastgesteld.

4.7.1.1 Participatieverslag

In het kader van het principeverzoek en het Participatiebeleid is door de initiatiefnemer met omwonenden en belanghebbenden zijn voornemen besproken. Het voornemen om de bestaande voormalige bedrijfswoning met aanbouw te laten staan stuitte op grote weerstand van de bewoners/eigenaren aan de Maalderij en de eigenaar van het perceel/pand Kottenseweg 126.

De initiatiefnemer heeft van het participatietraject het in Bijlage 10 opgenomen Participatieverslag opgesteld. De participanten konden zich niet in het verslag vinden en hebben middels een schrijven richting gemeente op dat verslag gereageerd. De reacties van de omwonenden zijn meegewogen als onderdeel van de participatie in het besluit om medewerking aan het principeverzoek te verlenen.

4.7.1.2 1e Informatiebijeenkomst

De reactie van de participanten heeft er toe geleid dat op 27 juli 2022 een inloopbijeenkomst heeft gehouden waarin het gemeentelijk standpunt uiteen is gezet en waarin de te doorlopen procedure is aangegeven. De aanwezigen hebben daarbij de gelegenheid gekregen hun standpunten (nogmaals) duidelijk te maken.

Aan de aanwezigen is toegezegd dat zij vooraf geïnformeerd zouden worden over de opzet van het bestemmingsplan.

Na de bijeenkomst is aan alle aanwezigen het openbare principebesluit met bijlagen verzonden en is met de meest belanghebbende, de eigenaar van Maalderij 9, een locatiebezoek afgesproken.

4.7.1.3 Reactie omwonenden 1e bijeenkomst

De omwonenden hebben naar aanleiding van het toegezonden principebesluit een reactie daarop ingezonden. Zij zijn van mening dat het verslag een te eenzijdige weergave van de gesprekken was en ook gaven zij aan dat er in het principebesluit te weinig aandacht was besteed aan de bezwaren van de omwonenden.

4.7.1.4 2e Informatiebijeenkomst

De hiervoor genoemde heroverweging en de effecten daarvan zoals die beschreven zijn in paragraaf 2.1.5 Effectbeschrijvingen en afwegingen zijn met de initieatiefnemer besproken en op 7 december 2022 aan de omwonenden gepresenteerd. De initiatiefnemer kan met de sloop van minimaal de verdieping van de uitbouw instemmen.

4.7.1.5 Reactie omwonenden 2e bijeenkomst

De omwonenden hebben gezamenlijk een schrijftelijke reactie ingediend. Zij vinden het voorstel tot wijziging van het bestemmingsplan minimaal en zijn van mening dat aan de door hen ingediende bezwaren niet of nauwelijks gehoor is gegeven. Zij handhaven hun op 10 augustus 2022 ingediende bezwaren c.q. hun eerder standpunt.

• A. Primaire reactie

In de 2e reactie is hun 1e reactie aangevuld met een inhoudelijke reactie met argumenten en een subsidiaire reactie in geval het bestemmingsplan zou worden voortgezet.

De omwonenden dragen de volgende inhoudelijke punten aan:

• Ontbreken noodzaak tot aanpassing bestemmingsplan
• Het te nemen besluit is onzorgvuldig voorbereid
• De gemeente heeft de belangen van de overige betrokkenen/bewoners niet, althans in onvoldoende mate meegenomen in het te nemen besluit

Daarbij worden de volgende argumenten aangedragen:

• Vrij uitzicht
• Karakteristiek
• Aanzien/uiterlijk
• Participatie/betrokkenenparagraaf
• Begrip 'starterswoning' in relatie tot financiële haalbaarheid
• Doemscenario

• B. Subsidiare reactie

• Een totale sloop van nr. 130
• Een beperking van het realiseren van een nieuw aanbouw
• Een verplichting tot renovatie aan de binnen- en buitenzijde van nr. 128
• Een verplichting om het niet terugkerende gedeelte van de maalderij te slopen
• Een verplichting tot start en afronding van de verbouw van de maalderij met dwang
• Een aanpassing/beperking van de bouwmogelijkheid naast Maalderij 9

4.7.1.6 Effecten participatie

• 1. De effecten van de 1e reactie

Deze reactie heeft tot een heroverweging van het principebesluit geleid zoals beschreven in paragraaf 2.1.2.5.

• 2. De effecten van de 2e reactie

Deze reactie heeft niet geleid tot het intrekken van het voornemen om het bestemmingsplan te herzien, zoals de indieners hebben verzocht. Er zijn gegronde beleidsmatige, ruimtelijke en juridische argumenten om het bestemmingsplan te herzien. Dit betreft ook aanpassingen die ten gunste zijn van de omwonenden en die ook nodig zijn om beoogde uitgangspunten uit bij het geldende bestemmingsplan 'Kottenseweg 132' behorende Beeldkwaliteitsplan ook planologisch te verankeren en het planologisch regime in overeenstemming te brengen met de vergunde situering van Maalderij 9. Deze argumenten om de bestemmingsplanherziening door te zetten zijn beschreven in paragraaf 2.1 Planbeschrijving. Wel wordt voor vaststelling van het bestemmingsplan een anterieure overeenkomst gesloten om de verbouw van de maalderij privaatrechtelijk af te dwingen. Via een voorwaardelijke bepaling in het bestemmingsplan is dat niet mogelijk.